Dit blog is onderdeel van een blogserie over het toekomstbestendig maken van uw onderneming. Op 26 september 2023 organiseren wij het seminar “Voorbereid voor morgen: hoe om te gaan met commerciële (huur)contracten, financieringen en contractspartijen in zwaar weer?”. Tijdens dit seminar zullen wij onder meer aandacht besteden aan de gevolgen van de energielabel C-verplichting voor huurovereenkomsten. Daarnaast komen bijvoorbeeld ook de huurprijsindexering en de duur en verlenging van een huurovereenkomst aan bod. U kunt zich nog aanmelden voor dit seminar via onderstaande button.
Met ingang van 1 januari 2023 mag een kantoorgebouw in principe niet meer worden gebruikt als het gebouw niet beschikt over energielabel C of beter. Zeker de laatste tijd vormt de energielabel C-verplichting regelmatig onderwerp van procedures tussen verhuurders en huurders van kantoorruimte. Zo ook in een recent gepubliceerde uitspraak van de Rechtbank Midden-Nederland.
De energielabel C-verplichting
Voor kantoorgebouwen geldt op grond van artikel 5.11 van het Bouwbesluit 2012 de verplichting om te beschikken over tenminste energielabel C, op een beperkt aantal uitzonderingen na. De verplichting geldt alleen niet als:
- de gebruiksoppervlakte van de kantoorfuncties (exclusief nevenfuncties) minder dan 50% bedraagt van de totale gebruiksoppervlakte van het gebouw;
- de gebruiksoppervlakte van de kantoorfuncties en nevenfuncties daarvan in het gebouw minder dan 100 m2 bedraagt;
- het gaat om monumenten als bedoeld in de Erfgoedwet of aangewezen monumenten in een provinciale of gemeentelijke verordening;
- het gaat om een kantoorgebouw dat ten hoogste 2 jaar wordt gebruikt;
- het gaat om een kantoorgebouw dat wordt onteigend of aangekocht in het kader van de Onteigeningswet;
- het kantoorgebouw geen energie gebruikt om het binnenklimaat te regelen;
- de maatregelen die nodig zijn om energielabel C te realiseren, een terugverdientijd hebben van meer dan 10 jaar.
De overheid heeft eigenaren van kantoorgebouwen enkele jaren de tijd gegeven om vrijwillig aan de verplichting te voldoen door de benodigde maatregelen te treffen, maar met ingang van dit jaar geldt een verbod. Dat wil zeggen dat een kantoorgebouw in principe niet meer mag worden gebruikt, als het gebouw niet voldoet aan de energielabel C-verplichting.
Gemeenten en omgevingsdiensten zien toe op naleving van de verplichting en kunnen overgaan tot handhavend optreden, als bij controle blijkt dat de kantoorruimte niet voldoet. Dat kan ertoe leiden dat een last onder dwangsom of bestuurlijke boete wordt opgelegd aan de eigenaar. Blijft de eigenaar te lang in gebreke, dan kan uiteindelijk zelfs de gedwongen sluiting van het kantoorgebouw volgen.
Ondanks de hiervoor genoemde mogelijke consequenties, maakt de website van de Rijksdienst voor Ondernemend Nederland duidelijk dat op 1 juli 2023 nog altijd slechts 59% van de kantoorpanden over energielabel C of beter beschikt. 10% van de kantoorpanden heeft een slechter energielabel (D of lager), terwijl 31% nog niet over een energielabel beschikt.
Gevolgen voor de huurovereenkomst
De energielabel C-verplichting kan grote gevolgen hebben voor de huurovereenkomst met betrekking tot een kantoorgebouw of kantoorruimte. Als het gehuurde nog niet beschikt over tenminste energielabel C, dan kan het gebruik van het gehuurde in het gedrang komen. Partijen zullen in dat geval met elkaar in overleg moeten treden om te bepalen welke maatregelen moeten worden genomen en door wie. Hierbij is leidend wat in de huurovereenkomst is vastgelegd.
In de veelgebruikte modelhuurovereenkomst van de Raad voor Onroerende Zaken (ROZ) geldt als uitgangspunt dat uitsluitend de aanpassingen aan het casco voor rekening van de verhuurder zijn. Te denken valt aan het isoleren van de gevel. De overige aanpassingen zijn op grond van de modelhuurovereenkomst van de ROZ voor de huurder. In 2019 heeft de ROZ een aantal modelclausules gepubliceerd die partijen kunnen gebruiken om specifieke afspraken te maken over de maatregelen in het kader van de energielabel C-verplichting.
Als partijen in overleg niet tot passende afspraken kunnen komen over de benodigde maatregelen, of gemaakte afspraken door een van hen niet worden nagekomen, dan kan een procedure onvermijdelijk zijn. De vraag kan dan bijvoorbeeld zijn of sprake is van een gebrek, als het energielabel C of beter niet wordt behaald. Of in zo’n geval sprake is van een gebrek, is mede afhankelijk van wat partijen in de huurovereenkomst hebben afgesproken en welke maatregelen in het concrete geval moeten worden genomen.
De uitspraak van de Rechtbank Midden-Nederland
In de uitspraak van de Rechtbank Midden-Nederland ging het om de huur van een kantoorpand met energielabel E. De huurder heeft de huurovereenkomst al op 31 mei 2022 opgezegd tegen 31 juli 2023, omdat zij vanwege de groei van het bedrijf een groter pand nodig heeft. Medio september 2022 heeft de huurder het gehuurde verlaten en is zij verhuisd naar een ander kantoorpand. Die verhuizing deed niet af aan het voortduren van de huurovereenkomst, en daarmee de verschuldigdheid van de huur, tot en met 31 juli 2023.
Geruime tijd nadat de huurder het gehuurde heeft verlaten, is zij naar eigen zeggen op de hoogte geraakt van de energielabel C-verplichting en de consequenties die dat zou kunnen hebben voor de huurovereenkomst. In die ontdekking heeft de huurder kennelijk een kans gezien om eerder dan 31 juli 2023 verlost te raken van de huurovereenkomst, en daarmee van haar betalingsverplichting. Op 9 december 2022 heeft de huurder namelijk het volgende bericht naar de verhuurder gestuurd:
“Het kantoorpand aan de [adres] te [vestigingsplaats] heeft Energielabel E. Voor alle kantoren is het vanaf 1 januari 2023 wettelijk verplicht om minimaal een Energielabel C te hebben. Dat betekent dat het door ons gehuurde pand in [vestigingsplaats] niet voldoet nu daarvoor nog een Energielabel E geldt. Daarom achten wij ons niet gehouden tot het voldoen voor huur van een kantoorruimte welke wij op grond van de wet (Bouwbesluit 2012) formeel niet kunnen én mogen gebruiken.
Dit betekent dat wij per 1 januari 2023 in het geheel niet het genot van het gehuurde kunnen hebben en daarmee sprake is van een gebrek in de zin van de wet dat voor rekening en risico van verhuurder komt. Jullie hebben al laten weten dat jullie het gebrek niet zullen gaan verhelpen voor 1 juli as en daarmee zijn jullie van rechtswege in verzuim (art 6:81 BW).
Wij ontbinden de huurovereenkomst hierbij per 1 januari 2023 op de voet van het bepaalde in artikel 7:210 BW.”
De stelling van de huurder is dus dat sprake is van een gebrek in de zin van artikel 7:210 BW, te weten een gebrek dat de verhuurder op grond van artikel 7:206 BW niet verplicht is te verhelpen en dat het genot dat de huurder van het kantoorpand mocht verwachten, geheel onmogelijk maakt. Artikel 7:210 BW geeft zowel de huurder als de verhuurder het recht om de huurovereenkomst in geval van een dergelijk gebrek buitengerechtelijk te ontbinden. Er hoeft dan geen procedure te worden gevoerd om de ontbinding te bewerkstelligen.
In vervolg op de ontbindingsverklaring heeft de huurder vanaf 1 januari 2023 niets meer aan de verhuurder betaald. Hierdoor heeft de verhuurder zich genoodzaakt gezien om een kort geding te beginnen, waarin zij onder meer aanspraak heeft gemaakt op betaling van de huurachterstand. In de procedure heeft de huurder als verweer aangevoerd dat zij de huurovereenkomst buitengerechtelijk heeft ontbonden per 1 januari 2023 en dat zij vanaf dat moment dus niets meer hoeft te betalen.
De rechtbank volgt de huurder niet in dit verweer en wijst de vordering van de verhuurder ter zake van de huurachterstand toe. Daartoe acht de rechtbank van doorslaggevend belang dat de huurder de huurovereenkomst eerder al had opgezegd en het gehuurde had verlaten voor een ander kantoorpand én dat zij naar eigen zeggen pas later op de hoogte is geraakt van de energielabel C-verplichting. Deze gang van zaken wijst er volgens de rechtbank op dat de huurder zich alleen op de gebrekenregeling heeft beroepen, om op die manier eerder onder de huurovereenkomst – en daarmee haar betalingsverplichting – uit te komen. Daar is de gebrekenregeling niet voor bedoeld, aldus de rechtbank.
Commentaar
In de uitspraak van de Rechtbank Midden-Nederland kreeg de huurder nul op het rekest vanwege oneigenlijk gebruik van de gebrekenregeling. De rechtbank kwam daardoor niet toe aan de beoordeling van de vraag of in dit geval sprake was van een gebrek en – zo ja – of het ging om een situatie als bedoeld in artikel 7:210 BW. Het kan niet worden uitgesloten dat de procedure een andere uitkomst had gehad als de huurder anders had gehandeld, al moet gezegd worden dat een situatie als bedoeld in artikel 7:210 BW normaliter niet snel wordt aangenomen.
De uitspraak maakt in elk geval nog eens duidelijk dat de energielabel C-verplichting een belangrijk thema is bij de (ver)huur van kantoorruimte en dat het aanbeveling verdient om hierover passende afspraken te maken met uw huurder of verhuurder. Dit óók als uw kantoorpand op dit moment al wél voldoet aan de verplichting, want verwacht wordt dat de overheid in de toekomst overgaat tot een verdere aanscherping van de verplichting.
Meer informatie
Bent u op zoek naar advies over de energielabel C-verplichting en consequenties daarvan voor uw huurovereenkomst? Onze advocaten van de sectie vastgoed en omgevingsrecht treden hierover graag met u in overleg.
