De prejudiciële procedure bij de Hoge Raad over (on)eerlijke huurverhogingsbedingen bespraken wij al in verschillende blogs op onze website. Zie bijvoorbeeld dit blog. Ook namen wij de prejudiciële beslissing onder de loep in onze podcast Advocatenpraat. Sinds de prejudiciële beslissing is de nodige nieuwe feitenrechtspraak verschenen over dit onderwerp, met verschillende interessante overwegingen en uitspraken. Tijd voor een update.
1. Wel of geen kernbeding?
In de prejudiciële procedure en nagenoeg alle feitenrechtspraak wordt het ervoor gehouden dat een huurverhogingsbeding geen kernbeding is (= een beding dat de kern van de overeenkomst bepaalt). Dit heeft tot gevolg dat het huurverhogingsbeding ‘vol’ moet worden getoetst aan de Richtlijn, terwijl een kernbeding is uitgesloten van toetsing aan de Richtlijn onder voorwaarde dat het beding duidelijk en begrijpelijk is geformuleerd.
In een arrest van 13 februari 2025 oordeelt het hof Amsterdam echter dat het huurverhogingsbeding in kwestie wél als kernbeding moet worden aangemerkt. Een tussenarrest van het hof Amsterdam van 11 maart 2025 bevat een vergelijkbare lezing. Het gevolg van het aanmerken van het huurverhogingsbeding als kernbeding is dat toetsing aan de Richtlijn slechts nog aan de orde is als het beding niet duidelijk en begrijpelijk is geformuleerd. Is het kernbeding qua formulering duidelijk en begrijpelijk, dan staat de eerlijkheid van het beding dus buiten discussie.
2. Hoe zit het met opslagen van meer dan 3%?
Volgens de prejudiciële beslissing is een beding dat de mogelijkheid geeft op een extra huurverhoging van 3% bovenop de CPI (= consumentenprijsindex) in beginsel eerlijk. De prejudiciële beslissing geeft geen uitsluitsel over opslagbedingen die voorzien in een extra verhoging van meer dan 3%. In veel uitspraken worden deze bedingen oneerlijk geacht en dus vernietigd. Alhoewel de prejudiciële beslissing ruimte laat voor dergelijke opslagbedingen, blijkt het voor verhuurders niet eenvoudig om aan te tonen dat een opslag van bijvoorbeeld 5% gerechtvaardigd is. Daartoe zal de verhuurder moeten laten zien dat de exploitatiekosten en/of de waarde van de woning een vergelijkbare ontwikkeling (in het voorbeeld: CPI + 5%) hebben doorgemaakt. Zie bijvoorbeeld deze uitspraak van de rechtbank Noord-Holland van 22 mei 2025.
3. Kan een oneerlijk beding worden vervangen of geschrapt?
Ook de mogelijkheid van vervanging of verwijdering van (potentieel) oneerlijke bedingen komt in de feitenrechtspraak aan bod. Eén van de geopperde oplossingsroutes is art. 7:213 BW, dat een huurder verplicht om zich als goed huurder te gedragen. Volgens enkele uitspraken behoort daartoe ook dat de huurder het voor de verhuurder mogelijk moet maken om de overeenkomst en algemene voorwaarden in overeenstemming te brengen met de Richtlijn. Voor een oneerlijk incassokostenbeding komt de rechtbank Amsterdam in een uitspraak van 15 juli 2025 via die weg tot de conclusie dat de verhuurder kan terugvallen op de wettelijke regeling over incassokosten, omdat de huurder in kwestie het aanbod tot schrapping van het oneerlijke incassokostenbeding niet had aanvaard.
4. Hoe zit het met verjaring?
Tot slot is in de feitenrechtspraak ook aandacht besteed aan het verjaringsvraagstuk. In de prejudiciële procedure is daarover geen uitsluitsel gegeven. Belangrijk is een arrest van het hof Amsterdam van 25 maart 2025, waarin het hof onder verwijzing naar rechtspraak van het Hof van Justitie concludeert dat een vordering tot vaststelling van de oneerlijkheid van een beding niet kan verjaren.
Verjaring van een beroep op vernietiging van een oneerlijk beding is volgens het hof wel mogelijk, mits dit niet in strijd komt met het doeltreffendheidsbeginsel (= het beginsel dat een nationale procedurele bepaling het niet onmogelijk of uiterst moeilijk mag maken om het Unierecht toe te passen). Dit brengt volgens het hof met zich dat de verjaringstermijn pas kan ingaan zodra de handelaar (= de verhuurder) i) een uitdrukkelijk beroep doet op het beding en ii) de consument (= de huurder) de kennis en het inzicht had om de eerlijkheid van het beding te kunnen beoordelen.
Ook de vordering tot terugbetaling van te veel betaalde huur uit hoofde van onverschuldigde betaling, die ontstaat bij vernietiging van een oneerlijk huurverhogingsbeding, kan blijkens de feitenrechtspraak verjaren. Ook daarvoor geldt als voorwaarde dat het doeltreffendheidsbeginsel moet worden geëerbiedigd. De verjaringstermijn voor de vordering tot terugbetaling vangt aan zodra de huurder kan weten dat sprake is van een oneerlijk beding. Die bekendheid kan bijvoorbeeld worden verondersteld op basis van een uitzending van Kassa van 22 april 2023 waarin oneerlijke huurverhogingsbedingen aan bod kwamen, zo blijkt uit deze uitspraak van de rechtbank Rotterdam van 7 maart 2025.
Tot slot
De oneerlijkheid van huurverhogingsbedingen en de rechtsgevolgen daarvan zal de komende tijd veel aandacht blijven krijgen in de feitenrechtspraak. Wij houden de ontwikkelingen in de gaten. Te zijner tijd zal weer een update volgen. Bekijk ook eens ons kennisbankartikel over huurrecht of neem direct contact op met onze specialist Boudewijn van Nieuwenhuijzen.
