Het is de afgelopen tijd een veelbesproken onderwerp: huurverhogingsbedingen in huurcontracten voor woonruimten in de vrije sector. Zelfs zodanig, dat er vragen zijn gesteld aan de Hoge Raad, de hoogste rechter in Nederland, om meer duidelijkheid te krijgen. In de eerste aflevering van onze podcast Advocatenpraat vertelt Boudewijn van Nieuwenhuijzen, advocaat huurrecht, over de juridische vraagstukken rondom huurverhogingsbedingen en de vragen aan de Hoge Raad.
Voordat we de diepte in duiken, is het eerst goed om te weten wat een huurverhogingsbeding precies is. Dit is een clausule in een huurcontract die de verhuurder het recht geeft om de huur jaarlijks te verhogen. In de vrije sector, oftewel het geliberaliseerde segment van de woningmarkt, is deze verhoging vaak gekoppeld aan de Consumentenprijsindex (CPI), wat neerkomt op de inflatiecorrectie. Sommige verhuurders hebben echter ook de mogelijkheid opgenomen om naast de inflatiecorrectie een extra verhoging toe te passen. Wanneer zowel de inflatiecorrectie als een extra verhogingsmogelijkheid zijn opgenomen, spreken we van een samengesteld beding. Vooral zo’n samengesteld beding is veelvuldig voorwerp van procedures tussen verhuurders en huurders.
Juridische discussie
Recentelijk hebben diverse rechters zich gebogen over de vraag of deze samengestelde verhogingsbedingen oneerlijk zijn en, zo ja, wat daarvan de gevolgen moeten zijn. Waar het feitelijk op neerkomt is of deze bedingen in strijd zijn met Europees consumentenrecht. Sommige rechters zetten een streep door het hele beding (inflatie en extra verhoging), terwijl anderen de extra verhoging oneerlijk achten maar de inflatiecorrectie wel toestaan. Deze wisselende uitspraken hebben er mede toe geleid dat over dit onderwerp vragen zijn gesteld aan de Hoge Raad om duidelijkheid te verschaffen.
De huidige situatie brengt veel onzekerheid met zich mee, zowel voor huurders als verhuurders. Huurders vragen zich af wat hun rechten zijn en of ze mogelijk geld terug kunnen krijgen. Verhuurders maken zich zorgen over de financiële impact en hoe zij hun contracten moeten aanpassen om aan voorschriften te voldoen.
Uitkomsten en gevolgen
Als de Hoge Raad oordeelt dat het volledige huurverhogingsbeding oneerlijk is, dus zowel de inflatiecorrectie als de extra verhogingsmogelijkheid, dan kan dit vergaande financiële consequenties hebben voor verhuurders. Dit geldt met name voor grote institutionele beleggers voor bijvoorbeeld pensioenfondsen, die talloze woningen in beheer hebben. Een dergelijke uitspraak kan betekenen dat deze verhuurders miljoenen euro’s aan huur moeten terugbetalen. Dit gaat ons inziens te ver.
Een mogelijke tussenweg voor de Hoge Raad is om de inflatiecorrectie toe te staan en alleen de extra verhogingsmogelijkheid te verbieden. Het wegvallen van de extra verhogingsmogelijkheid kan er wel toe leiden dat een verhuurder minder investeringen kan doen die bijvoorbeeld de duurzaamheid van verhuurde woningen ten goede komt. Volgens ons is een extra verhogingsmogelijkheid niet per definitie oneerlijk.
Wat kunt u in de tussentijd doen?
Het is voor verhuurders belangrijk om bestaande contracten en modelcontracten alvast zorgvuldig te bekijken. Verhuurders doen er goed aan hun contracten te laten controleren door een specialist, in elk geval als het contract een huurverhogingsbeding bevat zoals de bedingen waar de procedure bij de Hoge Raad over gaat. Alhoewel het nog wel even zal duren voordat de Hoge Raad de benodigde duidelijkheid en zekerheid zal verschaffen, bestaan inmiddels al wel de nodige handvatten om bestaande bedingen te toetsen op oneerlijkheid en zo nodig tot aanpassing over te gaan.
Voor wat betreft lopende procedures over huurverhogingsbedingen geldt dat het raadzaam kan zijn om ervoor te zorgen dat de procedure in elk geval wordt aangehouden totdat de Hoge Raad duidelijkheid heeft verschaft, zodat de rechter bij de uitspraak rekening kan houden met de antwoorden van de Hoge Raad. Dit voorkomt dat hiervoor hoger beroep moet worden ingesteld.
Update: Adviseur Hoge Raad biedt hoop over (on)eerlijkheid huurverhogingsbedingen
Op vrijdag 19 juli jl. is een belangrijke vervolgstap gezet in de prejudiciële procedure. Op die dag is de conclusie van de plaatsvervangend procureur-generaal (plv. PG) Wissink verschenen. Zo’n conclusie van de PG vormt een standaard onderdeel van de prejudiciële procedure. Het betreft een onafhankelijk advies aan de Hoge Raad, dat de Hoge Raad helpt bij het beantwoorden van de vragen. De Hoge Raad is niet verplicht om het advies te volgen, al gebeurt dat vaak wel. De conclusie van de plv. PG is al met al van groot belang. Lees hierover meer in ons meest recente artikel.
Meer informatie
Heeft u n.a.v. dit artikel nog vragen? Luister dan onze podcastaflevering over huurverhogingsbedingen, lees ons kennisbankartikel over huurrecht of neem contact op met onze specialist huurrecht, Boudewijn van Nieuwenhuijzen (bn@kneppelhout.nl).
