Huurovereenkomst: Wat is het, waar dient het voor en waar bestaat het uit?

Een huurovereenkomst regelt het in gebruik geven van een zaak tegen een vergoeding. Voor zover de wet bepaalde onderwerpen niet al dwingend heeft geregeld, kunnen huurder en verhuurder de voor hen belangrijke bepalingen en afspraken vastleggen in de huurovereenkomst op grond van de contractsvrijheid.

Een huurovereenkomst kan voor verschillende zaken worden gesloten. Dit kan variëren van roerende zaken, zoals boormachines en aanhangwagens, tot onroerende zaken. Die laatste categorie is in de wet nader onderverdeeld in winkelruimte, overige bedrijfsruimte zoals kantoren, en woonruimte.

Het is van belang om te weten onder welk huurregime uw huurovereenkomst valt. Naast de roerende zaken kent elk type object – winkelruimte, overige bedrijfsruimte of woonruimte – een aparte wettelijke regeling met een ander niveau van huurbescherming. Met name winkelruimte en woonruimte kennen een uitgebreid stelsel van (semi-)dwingendrechtelijke bepalingen.

Huurovereenkomst: mondeling of schriftelijk

Bent u van plan om een bedrijfsruimte of woonruimte te (ver)huren, dan is het verstandig om goed te bedenken welke bepalingen in de huurovereenkomst opgenomen moeten worden. Het is mogelijk om een huurovereenkomst voor bedrijfsruimte mondeling overeen te komen, maar voor woonruimte geldt sinds 1 juli 2023 op grond van de ‘Wet goed verhuurderschap’ dat een nieuwe huurovereenkomst schriftelijk moet worden vastgelegd. Dit kan eventueel nog achteraf.

De gedachte achter de verplichte schriftelijke huurovereenkomst bij woonruimte is dat de huurder goed geïnformeerd is over zijn rechten en plichten en alle verder van belang zijnde zaken, zoals iets eenvoudig als de contactgegevens van een beheerder. Door een en ander goed vast te leggen kunnen onnodige complicaties zoveel mogelijk worden voorkomen en kan bijvoorbeeld met de meest recente wettelijke wijzigingen rekening worden gehouden. Zeker ingeval van huurrecht woonruimte willen de spelregels nogal eens veranderen als gevolg van politieke beslissingen.

Het mag duidelijk zijn dat het ook verstandig is om de afspraken over de huur van bedrijfsruimte schriftelijk vast te leggen en zoveel mogelijk punten die belangrijk zijn voor huurder en verhuurder in de huurovereenkomst op te nemen.

Belangrijke bepalingen

Het begint er al mee dat het belangrijk is om te weten wie de contractspartijen zijn en bijvoorbeeld of de vennootschap die de beoogde huurder wordt financieel voldoende middelen heeft. Ook de beschrijving van het gehuurde en wie bijvoorbeeld verantwoordelijk is voor naleving van het bestemmingsplan en vergunningen, kan veel problemen voorkomen. Naast een waarborgsom of een bankgarantie zijn ook de huurindexeringsbedingen van groot belang, zeker sinds de laatste uitspraken. Zie ons artikel hierover. Tevens moeten zaken als veranderingen en toevoegingen, onderhoud, servicekosten, gebreken, onderhuur, verzekeringen en bijvoorbeeld reclame-uitingen op het pand goed vastgelegd worden. Verder gelden er verschillende regels voor huurovereenkomsten voor bepaalde tijd en onbepaalde tijd.

Onderhandelingen

Hoe dan ook is het verstandig om bij de start van gesprekken over een nieuwe huurovereenkomst afspraken te maken over het onderhandelingstraject. Over het algemeen is het verstandig om vooraf te bepalen dat pas sprake zal zijn van overeenstemming als partijen overgaan tot ondertekening van de huurovereenkomst. Tot dat moment mogen partijen dan nog onder de overeenkomst uit. Daarbij kunnen vooraf ook afspraken worden gemaakt over het vergoeden van kosten of schade of juist niet, voor het geval er geen overeenkomst tot stand komt.

Laten partijen dit na en zijn ze het eens over alle essentiële punten van de overeenkomst, dan bestaat het risico dat sprake is van een rompovereenkomst, met de verplichting om door te onderhandelen over de overige punten.

Gemengde huurovereenkomst

Het is goed om alert te zijn indien mogelijk sprake is van een gemengde huurovereenkomst. Voorbeelden hiervan zijn winkelruimtes met een afhankelijke woning, woonruimtes die door een zorginstelling in gebruik worden gegeven aan zorgbehoevenden, of een fietsenstalling met een reparatie- en verkoopinrichting. In dat geval wordt bezien of door middel van splitsing de betreffende wettelijke regimes per bestemming naast elkaar van toepassing kunnen zijn. Indien dat niet mogelijk is of bijvoorbeeld een aantal bepalingen van de gesplitste delen onverenigbaar zijn, moet beoordeeld worden welk gebruik het overheersende element is. De daarmee samenhangende bepalingen gelden dan voor de gehele overeenkomst.