Naar aanleiding van de Bouwinvest-uitspraken over het nietig verklaren van oneerlijke huurverhogingsbedingen (zie onze eerdere blogs over huur en consumentenrecht en oneerlijke bedingen), hebben we een uitgebreid artikel geschreven dat gepubliceerd is in het tijdschrift Huurrecht in Praktijk.
Directe aanleiding waren de zogeheten prejudiciële vragen die de rechtbank Amsterdam in twee andere zaken (ECLI:NL:RBAMS:2024:129 en ECLI:NL:RBAMS:2024:131) op 11 januari 2024 aan de Hoge Raad heeft gesteld. Door dergelijke vragen aan de Hoge Raad voor te leggen, kan zo snel mogelijk duidelijkheid worden gekregen over het juridisch kader waarbinnen de huurverhogingsbedingen moeten worden beoordeeld.
Dit is nodig omdat rechters op grond van het Europese recht consumenten in bescherming moeten nemen tegen oneerlijke bedingen in standaardovereenkomsten en algemene voorwaarden. Daarover wordt normaal gesproken immers niet onderhandeld en het is voor een huurder over het algemeen dan ook een kwestie van graag of niet. Het bijzondere is dat het gaat om zogeheten geliberaliseerde huur, waarbij contractsvrijheid, bijvoorbeeld over hoeveel huur een verhuurder wil rekenen, nu juist voorop leek te staan.
Wij hebben ons in het artikel geconcentreerd op de zogeheten samengestelde bedingen, waarbij naast een reguliere indexering (op basis van de CPI, oftewel de inflatie) ook nog is voorzien in een extra huurverhoging. Dat komt in de praktijk veel voor.
Wij menen dat niet nodig is om ook een streep te zetten door de reguliere CPI-indexering, als (zoals in de Bouwinvest-uitspraken) de extra huurverhogingsmogelijkheid als oneerlijk tegenover de huurder moet worden aangemerkt. Anders dan de rechtbank Amsterdam zien wij daartoe voldoende aanknopingspunten in Europese en Nederlandse uitspraken. De gevolgen van een dergelijke integrale vernietiging achten we bovendien onevenredig. Een verhuurder zou dan met terugwerkende kracht nooit meer een huurverhoging mogen doorvoeren, dus ook niet op basis van de CPI. Naarmate een huurder een woning langer zou huren, zou het dan immers steeds onvoordeliger worden voor de verhuurder. Dit kan tot grote verliezen lijden.
Verder bespreken we nog wat aandachtspunten naar aanleiding van de overige prejudiciële vragen, zoals de mogelijkheid van verjaring van de vordering tot terugbetaling die de huurder heeft op de verhuurder. Als gevolg van de vernietiging van huurverhogingsbedingen, heeft de huurder immers ten onrechte de huurverhogingen betaald.
Het gehele artikel is opgenomen in het Tijdschrift Huurrecht in de Praktijk (HIP) 2024/1 en o.a. te vinden in Sdu OpMaat, Legal Intelligence en Rechtsorde.
Meer informatie
Heeft u n.a.v. dit artikel nog vragen? Neem dan contact op met onze specialist huurrecht, Boudewijn van Nieuwenhuijzen (bn@kneppelhout.nl).
