Het kabinet is met ambitieuze woningbouwplannen gekomen. Zo moeten er jaarlijks 100.000 woningen worden bijgebouwd, waarbij het streven is om in ieder geval per 2030 een totaal van 900.000 woningen te hebben gerealiseerd. Hoe deze plannen van de grond moeten komen heeft minister De Jonge in de Kamerbrief van 24 juni 2022 bekendgemaakt. Een van de actielijnen die hij noemt, ziet op het versnellen van de woningbouwontwikkeling. Zo moet het proces om woningen te realiseren korter en efficiënter worden.
Het Didam-arrest
Wat mogelijk een negatieve invloed heeft op de snelheid van woningbouwontwikkeling is het Didam-arrest. Een aantal maanden geleden heeft de Hoge Raad geoordeeld dat overheidslichamen bij de verkoop van hun onroerende zaken een transparante selectieprocedure moeten volgen. Dat vloeit voort uit de algemene beginselen van behoorlijk bestuur en in het bijzonder het gelijkheidsbeginsel.
Het gelijkheidsbeginsel brengt met zich dat een overheid gelijke kansen moet bieden aan potentiële gegadigden om mee te doen aan verkoopprocedures van percelen. Gelijke kansen worden gecreëerd door van tevoren objectieve, toetsbare en redelijke criteria vast te stellen. Ook moet een passende mate van openbaarheid worden verzekerd met betrekking tot de beschikbaarheid van de onroerende zaak, de selectieprocedure, het tijdschema en de toe te passen selectiecriteria, aldus de Hoge Raad.
Op deze regel geldt één uitzondering. Indien bij voorbaat vaststaat of redelijkerwijs mag worden aangenomen dat slechts één serieuze gegadigde in aanmerking komt voor de aankoop, hoeft geen openbare verkoopprocedure gevolgd te worden. Er kan dan volstaan worden met een bekendmaking van de voorgenomen verkoop. Wel moet – wederom – aan de hand van objectieve, toetsbare en redelijke criteria worden vastgesteld dat er inderdaad slechts één gegadigde overblijft.
Algemeen wordt aangenomen dat deze eis ook geldt voor andere overeenkomsten waarmee partijen rechten op het gebruik van overheidsgrond krijgen (erfpacht, pacht, huur, opstalrecht etc.). In dit blog doelen we ook op de totstandkoming van dat soort overeenkomsten.
Selectieprocedure bij verkoop onroerend goed
Hoewel bij de verkoop van percelen door overheidslichamen geen aanbestedingsplicht bestaat, is het dus sinds het Didam-arrest desalniettemin een vereiste dat overheden een transparante procedure organiseren bij de verkoop van hun onroerende zaken. Het Didam-arrest heeft in de praktijk niet alleen bij overheden, maar ook bij woningbouwcorporaties en andere marktpartijen de nodige vragen opgeroepen. Zo geeft de Hoge Raad in het arrest geen antwoord op de vraag welke criteria gehanteerd kunnen worden, welke termijnen in acht moeten worden genomen of op welke manier publicatie plaats moet vinden. Met het oog hierop heeft het Directoraat-Generaal Volkshuisvesting en Bouwen van het Ministerie van BZK een DG-brief aan gemeenten om zoveel mogelijk onduidelijkheid weg te nemen over de implementatie van het Didam-arrest in hun beleid. Deze DG-brief is als bijlage opgenomen bij eerdergenoemde Kamerbrief van De Jonge inzake de voortgang van woningbouw. Door het Didam-arrest worden verkoopprocessen mogelijk uitgebreider, wat een negatieve werking heeft op de voorgenomen versnelling van het woningbouwproces.
Objectieve, toetsbare en redelijke criteria
Uit het Didam-arrest volgt dat de te hanteren criteria objectief, toetsbaar en redelijk moeten zijn. Wat houdt dit in?
Overheidslichamen zijn in beginsel vrij om de criteria naar eigen inzicht vorm te geven. Deze criteria kunnen betrekking hebben op het te verkopen perceel. Hierbij kan bijvoorbeeld worden gedacht aan bepaalde beleidsdoelen waaraan het te ontwikkelen perceel moet voldoen. Als voorbeeld wordt in de DG-brief seniorenhuisvesting genoemd. Van tevoren kan worden bekendgemaakt aan welke vereisten de woningen moet voldoen om als seniorenhuisvesting te kwalificeren. Het is vervolgens aan de potentiële gegadigden om te laten zien dat zij aan deze criteria kunnen voldoen. Daarnaast kunnen criteria worden gesteld ten aanzien van de partijen zelf. Hierbij kan worden gedacht aan eisen met betrekking tot de solvabiliteit of ervaring van een partij. Van alle criteria dient vooraf te worden bekendgemaakt hoeveel zij meewegen bij de uiteindelijke beoordeling.
De selectieprocedure en relevante documenten moeten van tevoren gepubliceerd worden, zodat iedere potentieel gegadigde dezelfde informatie bezit. Het is niet toegestaan om na de selectieprocedure nog wijzigingen aan te brengen in de selectiecriteria die tot gevolg kunnen hebben dat een andere partij een serieuze gegadigde zou zijn geweest.
Termijnen
Indien een serieuze gegadigde is geselecteerd, moet het voornemen tot verkoop van het perceel bekend worden gemaakt. De Hoge Raad heeft geen handvatten gegeven voor welke termijnen hierbij in acht moeten worden genomen. Het spreekt echter voor zich dat dat redelijke termijn moeten zijn. Wat onder een redelijke termijn moet worden verstaan, is onder andere afhankelijk van de complexiteit van de selectieprocedure. Bijvoorbeeld het voorbereiden van een bieding, het verkrijgen van een financiering kunnen of het opstellen van een planontwerp zijn factoren die mee kunnen spelen bij het bepalen van een redelijke termijn. Wanneer daarentegen sprake is van een simpele transactie, zoals een stukje restgroen dat wordt verkocht, kunnen kortere termijnen worden gehanteerd. In voorkomend geval kunnen de termijnen uit het aanbestedingsrecht toegepast worden.
Ingeval er slechts één serieuze gegadigde in aanmerking komt voor de verkoop, moet het voornemen tot verkoop tijdig, voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst, bekend worden gemaakt. De Hoge Raad heeft hiervoor evenmin bepaald welke termijnen gehanteerd moeten worden, maar uit de DG-brief blijkt dat het ministerie vindt dat in deze situatie de termijnen uit de Aanbestedingswet 2012 kunnen worden toegepast.
Preferente partners
Uit de DG-brief volgt verder dat eventueel gewerkt kan worden met preferente partners. Dit doet zich met name voor wanneer wordt samengewerkt met een partij in het kader van de uitvoering van publieke of maatschappelijke taken. Hierbij kan bijvoorbeeld worden gedacht aan een samenwerking met een woningbouwcorporatie ten behoeve van sociale woningbouw, realisatie van woningen gericht op duurzaamheid of de bouw van een wooncomplex met zorgfaciliteiten. Wel moet terughoudendheid worden betracht bij de samenwerking met preferente partners om favoritisme en concurrentieverstoring te voorkomen. Zolang van tevoren vaststaat dat op grond van objectieve, toetsbare en redelijke criteria slechts één serieuze gegadigde in aanmerking komt voor de aankoop, mag worden gewerkt met preferente partners.
Dit kan worden vormgegeven door van tevoren in het beleid vast te leggen – op basis van objectieve, toetsbare en redelijke criteria – in welke situaties al dan niet een selectieprocedure wordt georganiseerd ten aanzien van de realisatie van maatschappelijke woondoelen. Het Didam-arrest laat ruimte voor deze uitzondering, zo volgt uit de DG-brief. Voor dergelijke maatschappelijke projecten zou dus niet steeds een selectieprocedure georganiseerd te hoeven worden. Afgevraagd kan worden of dit inderdaad is wat de Hoge Raad heeft bedoeld in zijn Didam-arrest. Immers zou de uitzondering van de preferente partner op gespannen voet kunnen staan met het bieden van gelijke kansen, indien er meerdere potentieel gegadigden (kunnen) zijn. Wat daarvan ook zij, vaststaat dat een overheid in geval van verkoop van een onroerende zaak een partij moet selecteren aan de hand van objectieve, toetsbare en redelijke criteria, redelijke termijnen in acht moet nemen en dit alles op een eenduidige wijze bekend moet maken.
Het Ministerie van BZK zal samen met de Vereniging van Nederlandse Gemeenten, Vereniging van Grondbedrijven en NEPROM een nadere handreiking opstellen waarin concrete handvatten worden gegeven voor het aanpassen van het beleid van overheidslichamen en op welke manier eventuele vertraging in lopende procedures kan worden beperkt. Wij zullen ook die ontwikkeling voor u in de gaten houden.
Meer informatie
Mocht u vragen hebben n.a.v. dit artikel, neem dan gerust contact op met een onze advocaten Vastgoed- en Omgevingsrecht: