In dit artikel bespreken onze advocaten Bouwrecht de fases die bij bouwprojecten worden doorlopen en de verschillende samenwerkingsvormen en voorwaarden die daarbij gebruikt kunnen worden.
Ontwikkelfase
Een bouwproject start met het maken van een ontwikkelplan voor het project. In deze eerste fase wordt het idee verkend, worden haalbaarheidsstudies uitgevoerd, een financieel plan gemaakt en ook verkennende gesprekken gevoerd met de gemeente. De fase eindigt met een concept waarvan beoordeeld wordt of het gaat om een kansrijk initiatief. Daarbij wordt ook een eerste Programma van Eisen (PvE) opgesteld en worden de architect en ingenieurs maar soms ook al de aannemer geselecteerd die vervolgens – afhankelijk van de gekozen contractvorm al dan niet gezamenlijk – een goed uitvoerbaar plan en ontwerp zullen gaan vervaardigen voor het bouwwerk.
Ontwerpfase
De opdrachtgever kan voor het vervaardigen van het ontwerp ervoor kiezen om zelf adviseurs (zoals architect, constructeur, installatieadviseur) in de arm te nemen om het ontwerp te vervaardigen en dit vervolgens in de markt te zetten om een geschikte aannemer te vinden voor de realisatie. Als het ontwerp in detail door een zelf ingeschakelde architect uitgewerkt wordt, zal in dat geval doorgaans sprake van een traditioneel model, waarbij de verantwoordelijkheden voor ontwerp en uitvoering gescheiden zijn. De opdrachtgever draagt dan ten opzichte van de aannemer in beginsel ook de juridische verantwoordelijkheid voor de juistheid van het ontwerp van de architect die hij heeft ingeschakeld.
Het komt ook voor dat de aannemer al in de ontwerpfase bij het project betrokken raakt en zijn input op het ontwerp geeft of zelf ontwerpwerkzaamheden op zich neemt. In dat laatste geval is sprake van een geïntegreerd contract en draagt de aannemer ook (meer) ontwerpverantwoordelijkheid.
Ontwerp afkomstig van een door de opdrachtgever zelf ingeschakelde architect en overige adviseurs
DNR 2011
Wanneer de opdrachtgever ervoor kiest om het ontwerp door een architect te laten vervaardigen, wordt over het algemeen De Nieuwe Regeling (DNR) 2011, herzien in 2013, toegepast als algemene voorwaarden. De DNR bevat algemene branchevoorwaarden voor ontwerp- en adviesdienstverleners in de gebouwde omgeving. In aansluiting op de DNR is ook een model basisopdracht voor adviseurs ontwikkeld. De ervaring leert wel dat veel opdrachtgevers van architecten een hoop artikelen uit de DNR 2011 in de overeenkomst van opdracht uitsluiten en/of wijzigen. Momenteel wordt de DNR herzien en naar verwachting wordt eind 2025 de geactualiseerde versie gepresenteerd.
DNR-STB
Om tot een overzichtelijke opdracht aan de architect te komen, is het aan te bevelen om gebruik te maken van de Standaard Taak Beschrijving (STB). In beginsel worden de DNR en STB in onderlinge samenhang toegepast, maar de STB kan ook zelfstandig worden gehanteerd. De STB kent een kruisjeslijst om de taakverdeling vast te stellen en biedt daardoor een gestructureerd overzicht om tot een verantwoord ontwerp en een adequate uitvoering van dat ontwerp te komen. De fasering in de kruisjeslijst is als volgt: Initiatief/haalbaarheid, projectdefinitie, schetsontwerp (SO), voorontwerp (VO), Definitief Ontwerp (DO), Technisch Ontwerp (TO), Uitvoeringsgereed Ontwerp (UO), al dan niet nog aangevuld met taken tijdens de uitvoering, het gebruik of exploitatie.
De aannemer wordt in de ontwerpfase al betrokken bij het project
Het is steeds meer praktijk om de aannemer al in de ontwerpfase te betrekken, soms omdat de aannemer simpelweg zelf over een eigen ontwerpafdeling beschikt maar soms ook om de deskundigheid van de aannemer op het gebied van bouwkosten, planning en uitvoeringstechnieken optimaal te benutten. Bij die laatste variant stelt de opdrachtgever een bouwteam samen waarvan – naast de door de opdrachtgever betrokken adviseurs – ook de aannemer deel gaat uitmaken.
Bouwteam
Wordt gekozen voor een bouwteam, dan wordt de aannemer in een vroeg stadium betrokken bij het ontwerp van de adviseur om zo optimalisaties te vinden op gebied van bouwkosten, planning en wijze van uitvoering. Hoewel de aannemer hierdoor een grotere rol speelt in het ontwerpproces, draagt hij in beginsel niet de verantwoordelijkheid voor de juistheid van het ontwerp dat in bouwteamverband wordt vervaardigd. Die verantwoordelijkheid blijft – behalve wanneer anders wordt overeengekomen – bij de opdrachtgever en diens adviseurs. Wel heeft de aannemer vanwege zijn betrokkenheid bij de totstandkoming van het ontwerp een verzwaarde waarschuwingsplicht die van invloed kan zijn op de risicoverdeling tijdens de uitvoering van het project.
Zowel het Bouwgenootschap van Duurzaam Gebouwd als Bouwend Nederland hebben een eigen model ontwikkeld voor een bouwteamovereenkomst. Belangrijke onderwerpen die in de bouwteamovereenkomst worden geregeld zijn onder meer het taakstellend budget van het project, de taken van de aannemer binnen het bouwteam, bij wie de ontwerpverantwoordelijkheid komt te liggen en aan wie de intellectuele eigendomsrechten toebehoren, de vergoeding voor de deelname van de aannemer aan het bouwteam, de voorwaarden waaronder de bouwteamovereenkomst kan worden beëindigd en de gevolgen daarvan, en op welke wijze de beoogde aannemingsovereenkomst tot stand komt. Het overeenkomen van een bouwteamovereenkomst betekent overigens niet dat de betreffende aannemer per definitie ook de uitvoering gegund krijgt, maar die kans is door zijn deelname aan het bouwteam wel vele malen groter.
Twee fasen-aanpak
In complexe infrastructurele projecten die aanbesteed worden wordt met meer regelmaat gebruik gemaakt van een zogenoemde twee fasen-contract. Hierbij wordt de aannemer eveneens al vroeg in de ontwerpfase betrokken en vindt pas in een later stadium de prijsvorming plaats. Binnen deze twee fasen-aanpak bestaan weer verschillende varianten, die met name verschillen van elkaar voor wat betreft het moment van het gunnen van de opdracht tot realisatie van het project.
De ontwerpende aannemer
De opdrachtgever kan er ook voor kiezen om zowel het vervaardigen (of uitwerken) van het ontwerp als de realisatie van het project aan de aannemer op te dragen. Een dergelijke samenwerkingsvorm wordt dan in een zogenoemd geïntegreerd contract geregeld.
UAV-GC
De meeste bekende geïntegreerde contractvorm is een contract op basis van de UAV-GC (Uniforme Administratieve Voorwaarden voor Geïntegreerde Contracten) 2005 of 2025. Een dergelijk contract is opgebouwd uit een Basisovereenkomst, een Vraagspecificatie en Annexen. De UAV-GC kunnen worden toegepast in verschillende varianten, waarbij de aannemer niet alleen dus al in de ontwerpfase betrokken wordt, maar zelfs ook na oplevering betrokken kan blijven bij het meerjarig onderhoud van het bouwwerk dat hij heeft opgeleverd. Varianten waarbij de UAV-GC gehanteerd worden zijn Engineering & Construct (E&C); Design & Construct (D&C); Design, Build & Maintain (DBM) en Design, Build, Finance & Maintain (DBFM). Bij een contract op basis van de UAV-GC komt het ontwerprisico logischerwijs ook in meerdere mate bij de aannemer te liggen, al blijft ook hier het uitgangspunt dat de partij die bepaalde voor het project kritieke informatie aanlevert in moet staan voor de juistheid ervan.
Turnkey
De turnkey-overeenkomst is een samenwerkingsvorm waarbij de aannemer een project van ontwerp tot en met oplevering verzorgt voor de opdrachtgever. Het eindresultaat is dan sleutelklaar, turnkey, en dus klaar om direct in gebruik te worden genomen. Over het algemeen liggen alle risico’s en de verantwoordelijkheid voor zowel ontwerp als uitvoering bij de aannemer. Reden voor een opdrachtgever om voor turnkey te kiezen is het afdekken van risico’s, maar daar hangt doorgaans ook een hoger prijskaartje aan vast.
Kost+
Kost+ is een relatief nieuwe contractsvorm, waarbij een overeenkomst voor zowel ontwerp als uitvoering wordt gesloten met de aannemer, terwijl het ontwerp nog uitgewerkt moet worden. Vooraf kan echter nog niet bepaald worden wat de prijs voor de uitvoering moet zijn. Daarom wordt binnen een Kost+ contract afgesproken dat de opdrachtgever voor het werk betaalt wat het kost, met daarbij een winstmarge voor de opdrachtnemer. Dat gebeurt op basis van een gezamenlijk bepaalde richtprijs. Als de werkelijke kosten de richtprijs overschrijden, draagt de aannemer een deel van deze kosten door middel van een korting op de winstmarge. Als de werkelijke kosten onder de richtprijs blijven en er dus sprake is van een besparing, wordt deze met de aannemer gedeeld, waardoor zijn rendement dus hoger wordt. Deze samenwerkingsvorm vereist dus wel maximale transparantie en wederzijds vertrouwen.
Uitvoeringsfase
In het traditionele model maakt de architect het ontwerp voorde opdrachtgever en geeft de opdrachtgever aansluitend opdracht aan de aannemer om het ontwerp te realiseren. Binnen dit model zijn eveneens algemene voorwaarden ontwikkeld.
UAV 2012
De Uniforme Administratieve Voorwaarden (UAV) 2012 worden het meest gebruikt in het traditionele model. In 2025 is een nieuwe versie van de UAV 2012 gepubliceerd, waarbij de voorwaarden in lijn zijn gebracht met de nieuwe Wet kwaliteitsborging (Wkb) voor het bouwen. De belangrijkste aanpassing hierbij is de wijziging van de aansprakelijkheid van de aannemer na oplevering. Waar onder de vorige versie van de UAV (2012) de aannemer – uitzonderingen daargelaten – na oplevering en een eventuele aansluitende onderhoudstermijn alleen nog aansprakelijk kan worden gehouden voor zogenoemde ‘verborgen’ gebreken, blijft de aannemer na oplevering – ook hier uitzonderingen nagelaten – aansprakelijk voor gebreken in het werk.
AVA (consumenten)
De Algemene Voorwaarden van Aanneming van werk (AVA) worden in principe gebruikt voor kleine projecten. In 2023 is een splitsing gemaakt tussen AVA Zakelijk en AVA Consumenten. De AVA Zakelijk worden toegepast bij projecten waarbij sprake is van een zakelijke opdrachtgever en de AVA Consumenten worden toegepast bij projecten waarbij sprake is van een consument-opdrachtgever. In laatstgenoemde is weinig juridisch jargon gebruikt, waardoor de AVA Consumenten goed leesbaar zijn voor de doelgroep. Tevens is de Wkb in beide versies van de AVA verwerkt.
Tot slot
Komende periode zullen we regelmatig artikelen publiceren over bovenstaande onderwerpen. Houd daarom voor meer informatie onze website en social media in de gaten. Bekijk ook ons kennisbankartikel over bouwrecht. Heeft u vragen over een bouwrechtelijk onderwerp? Neem dan contact op met een van onze advocaten Bouwrecht.
