De Didam-arresten blijven de vastgoedpraktijk bezighouden. Hoewel er door lagere rechtspraak steeds meer handvatten ontstaan voor de reikwijdte en toepassing van de regels in specifieke gevallen, blijven er in de praktijk nieuwe vragen opkomen. Deze bijdrage gaat over het overnemen van de rechtspositie als huurder in een huurovereenkomst met een overheid en het bijzondere kader bij een indeplaatsstellingsprocedure op grond van artikel 7:307 BW.
Didam-regels en huurovereenkomsten
Overheden zijn bij het uitgeven van grond en vastgoed gebonden aan de algemene beginselen van behoorlijk bestuur. Het gelijkheidsbeginsel verplicht overheden als uitgangspunt een openbare selectieprocedure te doorlopen, zodat alle geïnteresseerden een eerlijke kans krijgen om mee te dingen. Alleen als op voorhand vaststaat dat er maar één serieuze gegadigde is, kan onderhandse uitgifte worden gerechtvaardigd, mits dit vooraf gemotiveerd wordt bekendgemaakt.
Het is inmiddels vaste rechtspraak dat de Didam-regels niet alleen bij verkoop gelden, maar bij alle vormen van gronduitgifte (en andere schaarse zaken). Zo is ook het sluiten van huurovereenkomsten aan de Didam-regels onderworpen.
In de praktijk komt het regelmatig voor dat een partij een bestaande rechtspositie in een huurovereenkomst met de overheid wil overnemen, bijvoorbeeld wanneer een onderneming wordt verkocht. Het is dan belangrijk dat de nieuwe exploitant gebruik kan (blijven) maken van het gehuurde.
Contractsoverneming: Didam-regels zijn van toepassing
Op reguliere contractsoverneming (artikel 6:159 BW) zijn de Didam-regels van toepassing. Wil een huurder zijn huurovereenkomst met een overheidsinstantie overdragen aan een derde, dan heeft de verhurende overheid daarin een actieve keuze: zij moet toestemming verlenen (zo wordt over het algemeen vastgelegd in een huurovereenkomst). Die toestemmingsbeslissing is een privaatrechtelijke bevoegdheid waarop de Didam-regels zien. De overheid kan dus niet zonder meer instemmen met een overdracht aan een door de huurder voorgedragen partij, zonder daarbij mededingingsruimte te bieden.
In bepaalde gevallen kan mogelijk wel een beroep worden gedaan op de uitzondering. Als de voorgedragen huurder aantoonbaar de enige serieuze gegadigde is, kan het verlenen van toestemming zonder selectieprocedure worden gerechtvaardigd. Dit dan na voorafgaande bekendmaking.
Indeplaatsstelling: Didam-regels gelden niet
Een nuancering op de toepasselijkheid van de Didam-regels bij contractsoverneming biedt een uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland van 17 september 2025 (ECLI:NLRMNE:2025:4928). Bij indeplaatsstelling op grond van artikel 7:307 BW – de wettelijke regeling waarbij een huurder van 290-bedrijfsruimte (bijvoorbeeld hotels, restaurants en winkels) de rechter kan vragen hem te machtigen een nieuwe huurder in zijn plaats te stellen in het kader van een bedrijfsoverdracht – zijn de Didam-regels volgens de rechtbank niet van toepassing.
Bij een indeplaatsstellingsprocedure beslist namelijk niet de verhurende overheid, maar de rechter. Er is geen vrijwillig uitgifte- of keuzemoment aan de zijde van de overheid. De rechterlijke machtiging tot indeplaatsstelling treedt in de plaats van de toestemming van de verhuurder. Daarmee ontbreekt de grondslag voor toepassing van de Didam-regels, die immers uitsluitend zien op handelen door de overheid.
Praktische gevolgen
Het onderscheid tussen contractsoverneming en indeplaatsstelling in het licht van de Didam-regels heeft concrete gevolgen voor zowel overheden als huurders.
Huurders die hun onderneming willen verkopen maar geconfronteerd worden met een weigering van de verhurende overheid tot medewerking aan de overname van de huurovereenkomst met een beroep op de Didam-regels, kunnen proberen om via art. 7:307 BW alsnog een rechterlijke machtiging verkrijgen, zonder dat de Didam-regels daarbij een sta-in-de-weg vormen. Let wel, de weg van art. 7:307 BW staat alleen open voor huurders van 290-bedrijfsruimte en dus niet voor huurders van bijvoorbeeld een kantoorruimte. Bovendien is een beroep op art. 7:307 BW uitsluitend mogelijk in het kader van een bedrijfsoverdracht.
De indeplaatsstellingsprocedure biedt verhurende overheden en huurders in theorie een uitweg uit de complexiteit van de Didam-regels bij een door de huurder beoogde overdracht van diens bedrijf inclusief de huurovereenkomst, in die zin dat partijen het bewust op de indeplaatsstellingsprocedure laten aankomen om daarmee te ontkomen aan de Didam-regels. Aan een dergelijke opzet kleven wel risico’s: een vooropgezet plan zou zomaar aangemerkt kunnen worden als onrechtmatig handelen jegens een teleurgestelde derde en tot schadeclaims kunnen leiden. Dat is met name een risico voor de overheden, maar als de huurder aantoonbaar betrokken is geweest kan dat wellicht ook van diens zijde onrechtmatig zijn. In zoverre geldt dus voor alle partijen dat een zekere terughoudendheid is geboden.
Meer informatie
De samenloop van huurrecht en de Didam-regels is complex en ontwikkelt zich snel. Heeft u vragen over de reikwijdte van de Didam-regels in uw situatie? Neem contact op met onze collega’s Boudewijn van Nieuwenhuijzen (bn@kneppelhout.nl) of Emmy Duinkerke (edu@kneppelhout.nl).
