Adviseur Hoge Raad biedt hoop over (on)eerlijkheid huurverhogingsbedingen

De adviseur concludeert in zijn advies aan de Hoge Raad namelijk dat samengestelde huurverhogingsbedingen (bedingen waarin naast een reguliere indexering ook is voorzien in een extra huurverhoging van bijvoorbeeld maximaal 3%) als uitgangspunt splitsbaar zijn in twee afzonderlijke bedingen die afzonderlijk op oneerlijkheid moeten worden getoetst. Hij acht de reguliere inflatiecorrectie in elk geval aanvaardbaar. Bovendien is een extra verhogingsmogelijkheid tot en met 3% volgens hem in principe niet oneerlijk.

In de huurrechtpraktijk is veel te doen over het oordeel van enkele kantonrechters dat huurverhogingsbedingen die meer dan alleen een inflatiecorrectie bevaten oneerlijk zijn. Om hierover duidelijkheid te krijgen, heeft de rechtbank Amsterdam in januari van dit jaar in twee zaken prejudiciële vragen gesteld aan de Hoge Raad. In ons artikel in het tijdschrift Huurrecht in Praktijk 2024/1 hebben we die vragen zelf ook al onder de loep genomen, als vooruitblik op de antwoorden van de Hoge Raad.

Op vrijdag 19 juli jl. is een belangrijke vervolgstap gezet in de prejudiciële procedure. Op die dag is de conclusie van de plaatsvervangend procureur-generaal (plv. PG) Wissink verschenen. Zo’n conclusie van de PG vormt een standaard onderdeel van de prejudiciële procedure. Het betreft een onafhankelijk advies aan de Hoge Raad, dat de Hoge Raad helpt bij het beantwoorden van de vragen. De Hoge Raad is niet verplicht om het advies te volgen, al gebeurt dat vaak wel. De conclusie van de plv. PG is al met al van groot belang.

Op hoofdlijnen komt het advies van de plv. PG in deze procedure op het volgende neer:

1. Een samengesteld huurverhogingsbeding, dat wil zeggen een beding waarin naast een reguliere indexering (op basis van de CPI, oftewel inflatie) ook nog is voorzien in een extra huurverhoging van bijvoorbeeld maximaal 3%, is in principe splitsbaar in twee afzonderlijke bedingen die afzonderlijk op oneerlijkheid moeten worden getoetst;
2. Nietigheid van de extra huurverhogingsmogelijkheid betekent daarmee niet dat een streep moet worden gezet door het volledige huurverhogingsbeding. De verhoging op basis van de reguliere indexering, die hoe dan ook als eerlijk moet worden beschouwd, kan dan in elk geval in stand blijven;
3. Voor wat betreft de extra huurverhogingsmogelijkheid ziet de plv. PG verder goede redenen om die in het algemeen evenmin aan te merken als oneerlijk beding. Een extra verhogingsmogelijkheid van maximaal 1, 2 of zelfs 3% zou volgens de plv. PG in stand kunnen blijven;
4. Dit kan anders worden ingeval van een hoger percentage voor de extra huurverhoging dan 3%;
5. Een oneerlijk beding moet geacht worden nooit te hebben bestaan. Bij een oneerlijk huurverhogingsbeding betekent dit dat iedere verhoging van de huurprijs na de aanvang van de huurovereenkomst die op het oneerlijke beding is gebaseerd, vervalt. Dit kan tot gevolg hebben dat een tegenvordering voor de huurder ontstaat, namelijk voor zover hij betalingen heeft verricht op grond van een oneerlijk huurverhogingsbeding;
6. Een rechter mag een vordering van een verhuurder ter zake van een huurachterstand niet ambtshalve (dat wil zeggen: zonder dat de huurder dit aan de rechter vraagt) verrekenen met een eventuele tegenvordering van de huurder. Wel kan een rechter ambtshalve rekening houden met een tegenvordering van de huurder bij de beoordeling van een vordering van de verhuurder tot ontbinding en ontruiming.

Voor de vragen over de eventuele beperking van de gevolgen van oneerlijke huurverhogingsbedingen en de verjaring van een tegenvordering van de huurder voorziet de plv. PG in zijn conclusie niet in een antwoord. De eerste vraag is volgens hem voorbehouden aan de Europese rechter (het Hof van Justitie van de EU), terwijl de vraag over de verjaring voorwaardelijk was gesteld en die voorwaarde voor beantwoording niet is vervuld.

In hoofdlijnen sluit de conclusie van de plv. PG aan bij onze bevindingen in ons artikel in het tijdschrift Huurrecht in Praktijk 2024/1. In zoverre kunnen wij ons dan ook wel vinden in dit advies. Maar de Hoge Raad is niet verplicht om de conclusie van de plv. PG te volgen. De motivering van de conclusie biedt op een aantal onderdelen sowieso ruimte voor een andere weging en uitkomst. Het gaat dan vooral om de overwegingen over de oneerlijkheid van de extra verhogingsmogelijkheid. De nuanceringen die de plv. P-G op dat punt benoemt zouden de Hoge Raad tot een andere uitkomst kunnen brengen. Het (ant)woord is aan de Hoge Raad.