Het is een opvallende casus. Een bestaand gebouw met op de begane grond een restaurant werd door de eigenaar in appartementen gesplitst. In de splitsingsakte wordt een (algemeen) verbod opgenomen om horeca te drijven in de appartementen. Het afhaalrestaurant wordt op enig moment omgebouwd naar een wijnbar en de latere eigenaren van de bovengelegen appartementen mogen zich na meer dan tien jaar met succes beroepen op het horecaverbod uit de splitsingsakte.
Op 15 juli jl. heeft de Hoge Raad de uitspraak van het Gerechtshof Amsterdam bekrachtigd. We leggen uit wat er is gebeurd.
Wat speelde er?
In 2007 heeft een eigenaar een pand gesplitst in meerdere appartementsrechten. Op het moment van de splitsing was hij eigenaar van het hele pand. Het pand bestaat uit verschillende verdiepingen. De eigenaar heeft na oprichting van de VvE de appartementen op de verdiepingen verkocht en bleef zelf eigenaar van het appartement op de begane grond. In ieder geval vanaf 2006 verhuurde de eigenaar de benedenverdieping. Tussen 2006 en 2017 zijn diverse (afhaal)restaurants in het appartement gevestigd geweest. In 2017 werd een nieuwe huurovereenkomst aangegaan. Uit de huurovereenkomst blijkt dat het gehuurde zal worden gebruikt als “wijnhuis, een café met speciale wijnen”.
In het splitsingsreglement staat onder andere opgenomen:
“Iedere eigenaar en gebruiker is verplicht het privé-gedeelte te gebruiken overeenkomstig de bestemming. De bestemming is voor het op de begane grond gelegen privé-gedeelte: bedrijfs-/-winkelruimte en voor elk der overige privé-gedeelten: woning voor privé-doeleinden.
(…)
Het is niet toegestaan in de privé-gedeelten beroepen of bedrijfsmatige activiteiten op het gebied van de horeca en/of erotiek uit te oefenen, noch daarin gelegenheid te geven tot het (doen) uitoefenen van gokspelen. (…)”.
Om welke reden dan ook heeft de eigenaar in 2007 over het hoofd gezien dat het splitsingsreglement in strijd was met de bestaande situatie. Een (afhaal)restaurant op de begane grond was formeel niet toegestaan. Dit komt hem duur te staan.
Naar de rechter!
De VvE stelt overlast te hebben van de wijnbar en wijst erop dat het niet is toegestaan om een horecaonderneming te drijven vanuit het appartement op de begane grond en stapt naar de rechter. Zij beroept zich op de bestemming in de splitsingsakte en het horecaverbod.
Bij de uitleg van dergelijke splitsingsstukken is van belang dat derden moeten kunnen vertrouwen op de tekst daarvan, zodat de eventuele bedoeling van de toenmalig eigenaar naar objectieve maatstaven van redelijkheid en billijkheid moet kunnen worden afgeleid uit de in de stukken vastgelegde bewoordingen. De rechter bevestigt dat in de door de VvE aangespannen zaak: “Derden moeten kunnen afgaan op hetgeen in een – in de openbare registers ingeschreven – akte is vermeld ter zake van de overdracht van een registergoed of van de vestiging van een beperkt recht op een registergoed”, zo schrijft de rechtbank in overweging 4.3. Er wordt waarde gehecht aan de bedoelingen van degene die het pand heeft gesplitst, maar alleen voor zover deze bedoelingen ook uit de akte zelf blijken.
Maar er is al jaren horeca gevestigd?
Opvallend aan deze zaak is dat al sinds 2006 (afhaal)restaurants in het appartement gevestigd zijn, terwijl de splitsingsakte in 2007 is opgesteld. Ten tijde van de splitsing was er een Chinees-Indonesisch restaurant gevestigd op de benedenverdieping. Maar de rechter is streng: de tekst uit de splitsingsakte is doorslaggevend, niet de feitelijke situatie ten tijde van de splitsing.
En de redelijkheid en billijkheid dan?
Appartementseigenaren zijn verplicht zich redelijk en billijk tegenover elkaar te gedragen. De appartementseigenaren, verenigd in de VvE, zijn jarenlang niet opgekomen tegen de overtreding van het horecaverbod. Sterker nog, toen de eigenaren van de appartementen op de verdiepingen hun appartementen kochten konden ze zelf zien dat het horecaverbod niet werd nageleefd op de begane grond. Er zijn ook flinke investeringen gedaan voor de wijnbar: als die niet (meer) geëxploiteerd kan worden zijn die investeringen voor niets geweest. Is het niet onredelijk dat de VvE nu (wel) naar de rechter stapt?
Maar, zo stelt de VvE, de eerdere horecagelegenheden hadden geen terras, hadden minder ruime openingstijden en brachten geen achtergrondmuziek ten gehore. De rechtbank oordeelt als volgt. De eigenaar heeft voor eigen risico, mogelijk onbewust, haar (eigen) horecaverbod overtreden. De wijnbar vormt een zwaardere belasting voor de appartementseigenaren dan de eerdere horeca en daarom is het niet onredelijk dat de VvE nu pas voor haar rechten opkomt.
De VvE wordt in het gelijk gesteld: er mag niet langer horeca geëxploiteerd worden in het appartement.
De eigenaar in hoger beroep
De eigenaar voert vervolgens bij het Gerechtshof aan dat de daadwerkelijke bedoeling bij de splitsing bij de uitleg van de akte moet worden meegenomen. Ook is de feitelijke situatie ten tijde van de splitsing van belang. Zij heeft nooit beoogd (zichzelf) een horecaverbod op te leggen. Bovendien bracht zij naar voren dat horeca aan de overkant van de straat nog meer overlast geeft voor de bewoners en zij nou eenmaal aan een drukke straat wonen.
Het Gerechtshof gaat hier niet in mee. De bewoordingen in de akte zijn duidelijk. Het feit dat op de begane grond een horecagelegenheid gevestigd zat tijdens de splitsing doet niets aan deze woorden af. Er is bovendien een daadwerkelijk andere situatie vanaf 2017: er is sprake van een intensievere horeca exploitatie. Ongeacht de omgevingsgeluiden zorgt de wijnbar voor meer overlast dan een (afhaal)restaurant. De VvE heeft haar rechten om een beroep te doen op het verbod niet verwerkt.
Ook met andere (meer formeel juridische) argumenten van de eigenaar gaat het Gerechtshof niet mee. De uitspraak is door de Hoge Raad bekrachtigd op 15 juli jl. en staat daarmee vast.
Lessen voor de praktijk
De regels over het gebruik en de bestemming van appartementen in splitsingsstukken zijn van groot belang. Opvallend aan deze zaak is dat de eigenaar zelf het pand had gesplitst en zichzelf (onbewust?) een horecaverbod had opgelegd. Maar ook als een andere koper de benedenverdieping na de splitsing zou hebben gekocht zou hij in beginsel aan het horecaverbod kunnen worden gehouden.
Het is niet zo dat een appartementseigenaar altijd aan de voorgeschreven bestemming of een verbod kan worden gehouden. Zo hebben de Rechtbank en het Gerechtshof er waarde aan gehecht dat de horecafunctie is verzwaard na de komst van de wijnbar. Als er nog steeds sprake was geweest van een (afhaal)restaurant zonder terras en muziek en dergelijke, had de uitspraak naar onze verwachting voor de eigenaar beter moeten uitpakken.
In zo’n geval bestaat er onder meer een procedure voor herstel van fouten in de splitsingsakte. Een eigenaar kan ook een verzoek aan de VvE richten om tijdelijk te mogen afwijken van de (onjuist) voorgeschreven bestemming, al kan dat lastiger zijn bij een specifiek verbod op een bepaald gebruik. Een tijdelijke toestemming kan bijvoorbeeld ook zien op het doorbreken en samenvoegen van appartementen. Bij het beoordelen van dergelijke verzoeken en bijvoorbeeld de bijkomende voorwaarden of de aard en omvang van het tijdelijke karakter dient de VvE de redelijkheid en billijkheid te betrachten. Wij zien in dergelijke gevallen zeker goede mogelijkheden voor appartementseigenaren die last hebben van te knellende regels.
Meer informatie
Heeft u een vraag of loopt u zelf tegen een probleem aan? Neem dan contact op met een van onze advocaten Vastgoed- en Omgevingsrecht:
