Oneerlijke bedingen zijn zeker de laatste tijd veelvuldig onderwerp van rechtspraak over huur van woonruimte. In diverse uitspraken zetten rechters een streep door boetebedingen, huurverhogingsclausules en andere bepalingen die in strijd zijn met de Richtlijn oneerlijke bedingen (Richtlijn 93/13 EG).
Over de oneerlijkheid van huurverhogingsbedingen schreven wij recent al een blog in het kader van de Bouwinvest-uitspraken. In dat blog stelden we vast dat het vergaande gevolgen kan hebben voor een verhuurder als een contractuele bepaling kwalificeert als een oneerlijk beding. Voor Bouwinvest betekende dit bijvoorbeeld dat zij vanaf de ingangsdatum ten onrechte aanspraak had gemaakt op de verhoogde huur en dat de huurders in kwestie al die tijd te veel hadden betaald. Bovendien mag Bouwinvest op grond van die uitspraken ook naar de toekomst toe geen huurverhogingen meer doorvoeren.
Houdbaarheid Bouwinvest-uitspraken
In ons vorige blog plaatsten we al onze vraagtekens bij de houdbaarheid van de Bouwinvest-uitspraken en stelden we dat we uitkijken naar het oordeel van een hogere rechter. In dit verband is van groot belang dat de Rechtbank Amsterdam zeer recent, namelijk in twee uitspraken van 5 oktober 2023, kenbaar heeft gemaakt een vijftal prejudiciële vragen te willen stellen aan de Hoge Raad (de hoogste rechter in Nederland) over de reikwijdte en gevolgen van de vernietiging van dergelijke oneerlijke huurverhogingsbedingen. Het is daarmee aan de Hoge Raad om een knoop door te hakken over de juistheid van lijn die zich tot nu toe heeft uitgetekend in de rechtspraak over oneerlijke huurverhogingsbedingen, met de Bouwvest-uitspraken als veelbesproken voorbeeld. We zullen in een volgend blog nader ingaan op de gestelde prejudiciële vragen.
We benadrukken alvast dat de prejudiciële vragen alleen zien op de reikwijdte en gevolgen van de vernietiging van oneerlijke bedingen, in het bijzonder huurverhogingsbedingen. Het uitgangspunt dat oneerlijke bedingen moeten verdwijnen uit overeenkomsten met consumenten zal hierdoor niet veranderen. Ongeacht de uitkomst van de prejudiciële procedure doen verhuurders er dus verstandig aan om hun modelhuurovereenkomsten zo snel mogelijk te laten herzien en oneerlijke bedingen te schrappen.
Richtlijn-proof huurcontract
Aan nieuwe huurders kan dan een eerlijk, “Richtlijn-proof” huurcontract worden voorgelegd. De vraag is echter wat te doen met de vele bestaande huurovereenkomsten, waarin sprake is van bedingen die nu als oneerlijk worden beschouwd. In principe mogen verhuurders huurovereenkomsten niet eenzijdig wijzigen en zijn zij dus afhankelijk van de medewerking van hun huurders. Dat brengt verhuurders in een lastig parket. Naar verwachting zal een huurder niet snel bereid zijn om vrijwillig in te stemmen met een wijziging van de huurovereenkomst. In het voorbeeld van Bouwinvest hoeven de huurders immers nooit meer een huurverhoging te betalen.
De Rechtbank Amsterdam heeft in een uitspraak van 26 september 2023 op dit punt een belangrijke overweging ten overvloede meegegeven aan verhuurders. In die uitspraak ging het om een oneerlijk beding over buitengerechtelijke kosten. Verhuurder Lieven De Key probeerde in de procedure de oneerlijke bedingen buiten werking gesteld te krijgen. De rechtbank onderkent dat verhuurders van woonruimte bij een gewenste wijziging van een oneerlijk beding tegen de grenzen van huurbescherming aanlopen. Dit is een groot verschil met bijvoorbeeld eenmalige transacties (zoals online verkopen), waarbij desgewenst per direct algemene voorwaarden kunnen worden aangepast als deze oneerlijk blijken. Of bijvoorbeeld overeenkomsten (al dan niet voor onbepaalde tijd) die eenvoudig beëindigd kunnen worden, zodat bij een nieuw contract nieuwe algemene voorwaarden kunnen gelden. Verhuurders die van hun oneerlijke bedingen af willen, lopen echter tegen vele (praktische en juridische) problemen aan, aldus nog steeds de rechtbank.
Vervolgens overweegt de rechtbank dat uit de wettelijke regeling voor huur van woonruimte valt af te leiden dat huurder en verhuurder over en weer verplicht zijn zich als een goed verhuurder respectievelijk een goed huurder te gedragen. Dit brengt volgens de rechtbank mee dat een huurder een aanbod van de verhuurder tot schrapping of vervanging van een oneerlijk beding behoort te aanvaarden. Daarmee wordt immers het beoogde doel van de Richtlijn bereikt, die strekt ter bescherming van de consument en erop gericht is oneerlijke bedingen uit overeenkomsten te laten verdwijnen.
Een eerlijk beding
Met het oog op de toekomst biedt de uitspraak van de Rechtbank Amsterdam voor verhuurders een mogelijke uitweg. Tegen deze achtergrond achten wij het te overwegen om als verhuurder aan huurders een voorstel te doen om de oneerlijk bedingen te verwijderen of te vervangen voor een eerlijk beding. Daarbij kan eventueel alvast eenzijdig afstand worden gedaan van de oneerlijke componenten van de bestaande algemene voorwaarden. Bijvoorbeeld dat geen beroep meer zal worden gedaan op de mogelijkheid van een aanvullende huurverhoging van maximaal 5% bovenop de reguliere huurverhoging volgens de consumentenprijsindex (CPI).
Zo nodig kan de verhuurder de instemming van de huurder via de rechter afdwingen. Dat laatste is wellicht zelfs mogelijk via de weg van de “redelijk aanbod-procedure” van artikel 7:274 lid 1 sub d BW. Op grond van die procedure kan de verhuurder een vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst instellen als de huurder niet instemt met een redelijk aanbod tot het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst, namelijk een huurovereenkomst met uitsluitend eerlijke bedingen en zonder de oude oneerlijke bedingen. In principe mag een redelijk aanbod alleen bij geliberaliseerde huur ook zien op een huurprijswijziging, zij het dat deze mogelijkheid met de Wet maximering huurprijsverhogingen geliberaliseerde huurovereenkomsten ook voor geliberaliseerde huur aan banden is gelegd.
Een van de nadelen van de redelijk aanbod-procedure is dat dit voor de verhuurder hoge kosten kan meebrengen, zeker in geval van meerdere weigerachtige huurders, maar ook een huurder ziet zich geconfronteerd met een gerechtelijke procedure. Mocht een rechter oordelen dat een verhuurder op deze wijze zijn algemene voorwaarden mag wijzigen, dan leidt dit overigens niet noodzakelijkerwijs onmiddellijk tot de beëindiging van de huurovereenkomst met de huurder. De rechter kan de huurder namelijk een termijn van een maand toestaan om de gewijzigde voorwaarden alsnog te aanvaarden (op grond van artikel 7:274 lid 6 BW).
Meer informatie
Bent u als verhuurder op zoek naar advies over uw huurovereenkomst(en) en de bijbehorende algemene huurvoorwaarden en oneerlijke bedingen? Of in meer algemene zin als ondernemer over oneerlijke bedingen en overeenkomsten met consumenten? Onze advocaten van de sectie vastgoed en omgevingsrecht treden hierover graag met u in overleg.
