In een uitspraak van 3 augustus 2023 heeft de Rechtbank Amsterdam bepaald dat een huurverhogingsbeding van verhuurder Bouwinvest geheel buiten toepassing moet worden gelaten, omdat het oneerlijk is in de zin van de Europese Richtlijn oneerlijke bedingen. Het gevolg daarvan is dat achteraf bezien de huur nooit verhoogd had mogen worden en dat de huurders recht hebben op terugbetaling van het te veel betaalde.
De Richtlijn oneerlijke bedingen
De Richtlijn oneerlijke bedingen (Richtlijn 93/13 EG) dient tot bescherming van consumenten tegen oneerlijke standaardbedingen die een professionele wederpartij aan hen oplegt bij het sluiten van een overeenkomst. Het gaat voornamelijk om algemene voorwaarden, maar ook bepalingen in de tekst van een overeenkomst zelf kunnen onder het bereik van de Richtlijn vallen. De Richtlijn is ook toepasselijk ingeval van huurders van woonruimte.
Rechters moeten ambtshalve toetsen of een beding oneerlijk is. Dat betekent dat een consument in een procedure niet zelf een beroep hoeft te doen op de oneerlijkheid van het beding. Om ervoor te zorgen dat oneerlijke bedingen worden uitgebannen, wordt niet alleen het betreffende beding vernietigd, maar er mag ook niets voor in de plaats treden, zoals een wettelijke bepaling die zonder het oneerlijke beding van toepassing zou zijn geweest. Waartoe dat leidt, laat deze uitspraak zien.
Beoordeling van het beding in kwestie
Het huurverhogingsbeding van Bouwinvest waar het in de uitspraak om ging, zal velen bekend voorkomen. Een vergelijkbaar beding is bijvoorbeeld opgenomen in de modelhuurovereenkomst voor woonruimte van de Raad voor Onroerende Zaken (ROZ).
“De huurprijs wordt voor het eerst per 1 juli volgend op de huuringangsdatum en vervolgens jaarlijks per 1 juli verhoogd met een door de verhuurder vast te stellen percentage, zijnde de percentuele wijziging van het maandindexcijfer voor de maand februari, van de consumentenprijsindex (CPI), reeks alle huishoudens, op de meest recente tijdsbasis vastgesteld, berekend overeenkomstig lid II van deze bepaling, vermeerderd met maximaal 5% (van het door de verhuurder vast te stellen ophogingspercentage).”
Volgens de rechtbank is een inflatiecorrectie als zodanig in beginsel toegestaan. Maar de eenzijdige mogelijkheid van Bouwinvest om een extra verhoging van maximaal 5% toe te passen, wordt oneerlijk geacht. Op grond van de Richtlijn stelt de rechtbank daarom het gehele huurverhogingsbeding buiten werking, dus óók het deel dat ziet op de reguliere inflatiecorrectie. Dit met name omdat het beding niet vermeldt op basis waarvan en de wijze waarop de huurprijs kan worden aangepast en een geldige reden ontbreekt waarom de huurprijs jaarlijks met nog eens maximaal 5% boven de inflatiecorrectie kan worden gewijzigd. Hierdoor zijn de huurders volgens de rechtbank op dit punt aan de willekeur van Bouwinvest overgeleverd.
Gevolgen en commentaar
Het is de tweede keer in korte tijd dat Bouwinvest wordt teruggefloten door de rechter over het huurverhogingsbeding, na de eerdere uitspraak van de Rechtbank Amsterdam van 12 mei 2023. Ook andere rechtbanken passen de Richtlijn steeds meer ambtshalve toe ingeval van consumenten zoals huurders. Omdat de rechtbank het gehele huurverhogingsbeding buiten werking stelt, geldt zelfs de reguliere inflatiecorrectie niet meer. Dit betekent dat Bouwinvest vanaf de ingangsdatum van de huurovereenkomst ten onrechte aanspraak heeft gemaakt op betaling van de verhoogde huurprijs.
Dergelijke uitspraken zullen naar verwachting voer kunnen vormen voor claims van alle huurders bij wie een vergelijkbaar huurverhogingsbeding is opgenomen in de huurovereenkomst. De vraag is: hoe houdbaar is het oordeel van de Rechtbank Amsterdam in deze twee uitspraken, zeker gelet op de verstrekkende gevolgen voor de Nederlandse huurpraktijk? Deze uitspraken bevatten ons inziens de nodige aspecten die om een herbezinning vragen. In een volgende bijdrage zullen wij hier nader op ingaan. Bouwinvest heeft in elk geval al hoger beroep ingesteld tegen de uitspraak van 12 mei 2023 en wij verwachten dat zij dit ook zal doen tegen de tweede uitspraak. Het laatste woord is derhalve zeker nog niet gezegd over deze kwestie. Wij zijn benieuwd hoe de hogere rechter over het huurverhogingsbeding zal oordelen. Via onze website en nieuwbrief houden wij u op de hoogte van de ontwikkelingen.
Meer informatie
Bent u als verhuurder op zoek naar advies over uw huurovereenkomst(en) en de bijbehorende algemene huurvoorwaarden en oneerlijke bepalingen zoals voormeld huurverhogingsbeding? Of in meer algemene zin als ondernemer over oneerlijke bedingen en overeenkomsten met consumenten? Onze advocaten van de sectie vastgoed en omgevingsrecht treden hierover graag met u in overleg.
