Het huurrecht wordt gevormd door het samenstel van rechten en plichten inzake de huur en verhuur van roerende en onroerende zaken. Bij vastgoed gaat het om de laatste categorie, de huur en verhuur van onroerende zaken. Vraagstukken die hierbij kunnen spelen reiken van het opstellen of controleren van een huurovereenkomst voor een bedrijfsruimte of woning tot het voeren van een procedure om juist tot beëindiging van een huurovereenkomst te komen. Bent u benieuwd wat het huurrecht precies inhoudt? Wij vertellen u alles over het huurrecht, welke juridische kaders daarbij horen en hoe vastgoedadvocaten u kunnen bijstaan.
Het huurrecht omvat alle wet- en regelgeving op het gebied van huur. Huur is de overeenkomst waarbij een verhuurder een roerende of onroerende zaak of gedeelte daarvan tegen betaling in gebruik geeft aan een huurder. Bij vastgoed gaat het om onroerende zaken, zoals een woning of bedrijfsruimte, maar bijvoorbeeld ook een (nog) onbebouwde kavel. Op de huur van een onroerende zaak zijn verschillende voorschriften van toepassing, waarvan een belangrijk deel is neergelegd in de wet (o.a. Titel 4 van Boek 7 BW). Met deze voorschriften wordt een eerlijke balans gewaarborgd tussen de rechten en verplichtingen van huurder en verhuurder.
Het huurrecht geeft het juridisch kader dat partijen in geval van huur in acht moeten nemen. Het gaat dan onder meer om de hoogte van de huurprijs, de duur van de huurovereenkomst en de mogelijkheden tot beëindiging van de overeenkomst. Het juridisch kader verschilt per type huurobject. Zo wordt in Nederland onderscheid gemaakt tussen twee soorten bedrijfsruimten, te weten de middenstandsbedrijfsruimte enerzijds en kantoorruimte en overige bedrijfsruimte anderzijds. Bij middenstandsbedrijfsruimte moet bijvoorbeeld worden gedacht aan een hotel of winkel.
Bij dit soort bedrijfsruimte heeft de huurder er vaak belang bij om zich voor langere periode op een specifieke vaste plek te kunnen vestigen, zoals in een drukke winkelstraat. Om deze reden bevat de wet een uitgebreide, dwingendrechtelijke bescherming voor huurders van dit soort bedrijfsruimte. Zo schrijft de wet voor dat voor middenstandsbedrijfsruimte in beginsel een huurovereenkomst van twee keer vijf jaar moet worden aangegaan en dat de verhuurder de huurovereenkomst slechts kan opzeggen met een beroep op een beperkt aantal wettelijke opzeggingsgronden.
Het tweede type bedrijfsruimte betreft als gezegd de categorie ‘kantoorruimte en overige bedrijfsruimte’. Voor dit type bedrijfsruimte is de wettelijke bescherming zeer beperkt en hebben partijen aanmerkelijk meer vrijheid om de huurverhouding naar eigen inzicht te reguleren. Dit heeft ermee te maken dat de specifieke locatie van het huurobject voor huurders van dit type bedrijfsruimte veelal van minder groot belang zal zijn..
Bij Kneppelhout staan wij zowel verhuurders als huurders bij op alle facetten van het huurrecht. Hieronder vindt u enkele voorbeelden van situaties waarin we u kunnen bijstaan zijn op het gebied van het huurrecht:
Wat is de rol van een vastgoedadvocaat bij een huurrechtelijke kwestie?
“De rol van de advocaat bij een huurrechtelijke kwestie is afhankelijk van het moment waarop wij door een cliënt worden ingeschakeld. Dit moment verschilt per zaak. Het kan zijn dat we al direct (aan de voorkant) worden betrokken, zoals bij het opstellen of controleren van een huurovereenkomst. Op die manier kunnen wij ervoor zorgen dat problemen voor de cliënt zo veel mogelijk op voorhand worden ondervangen.
Maar het komt ook veelvuldig voor dat we pas in een later stadium worden ingeschakeld, op het moment dat er al een geschil met de wederpartij is ontstaan of dreigt te ontstaan. In dat geval zullen we in overleg met cliënt bezien of er ruimte is om alsnog tot een minnelijke oplossing te komen. Komen partijen er dan niet uit, dan is de gang naar de rechter onvermijdelijk en zullen wij er alles aan doen om voor onze cliënt een goede uitkomst te bewerkstelligen.”
Kun je een voorbeeld uit de praktijk noemen?
“Recent hebben we een zeer grote huurovereenkomst gesloten, die in de plaats is gekomen van een bestaande huurovereenkomst tussen dezelfde partijen. Onderdeel van de afspraken is onder meer dat de omvang van het gehuurde aanzienlijk zal worden vergroot en dat het gehuurde door de huurder ingrijpend zal worden verbouwd. Vanwege de grote financiële belangen hadden beide partijen een juridisch adviseur ingeschakeld. Wij stonden de verhuurder bij.”
Het vergde de nodige onderhandeling en veelvuldig overleg met de huurder om te komen van een document met enkele afspraken op hoofdlijnen naar een intentieovereenkomst, om die intentieovereenkomst vervolgens uit te werken tot de nieuwe huurovereenkomst. Als dan uiteindelijk het bericht volgt dat de nieuwe huurovereenkomst akkoord is bevonden door beide partijen en de handtekeningen worden gezet, geeft dat voldoening omdat wij een bijdrage hebben kunnen leveren aan een resultaat waar beide partijen blij mee zijn en waarmee hopelijk de basis is gelegd voor een langdurige huurverhouding.”
Wat typeert een samenwerking met Kneppelhout?
“In één woord: praktisch. Als een dossier bij ons binnenkomt beginnen we altijd met de vraag: wat is het onderliggende belang van de cliënt? Door onszelf en de cliënt deze vraag te stellen lukt het ons doorgaans snel om tot de essentie van de kwestie te komen en een oplossingsrichting te bepalen. Als we dat eenmaal duidelijk hebben, gaan we aan de slag en doen we er alles aan om voor onze cliënt tot het gewenste eindresultaat te komen. Of het nu gaat om het controleren van een huurovereenkomst of het voeren van een procedure bij de kantonrechter, het belang van de klant staat voor ons voorop en daar willen we hard voor werken. Kneppelhout staat voor de Rotterdamse mentaliteit.”
Advocaten die net zo goed vanuit de business denken als vanuit het wetboek. Dat is ons handelsmerk. Niet simpelweg de regels opsommen, maar het recht toepassen in de context van uw onderneming of organisatie. Zodat we samen (internationale) juridische problemen kunnen voorkomen én oplossen.
Onze aanpak is multidisciplinair: het team wordt afgestemd op uw vraagstuk. Ook wanneer dit specifieke kennis van aanpalende rechtsgebieden vereist, zoals verzekeringsrecht, algemeen bestuursrecht (binnen overheid en instellingen), arbeidsrecht, intellectueel eigendom of ondernemingsrecht vereist. Dat is het voordeel van een full-service kantoor: we zijn zo klein als kan en zo groot als nodig is.
Lees meer over onsWilt u meer informatie over vraagstukken rond huurovereenkomsten, verschillende wetgeving per bedrijfstype of andere kwesties die binnen dit rechtsgebied vallen? Neem dan contact op met Boudewijn Nieuwenhuijzen, vastgoed- en huurrecht advocaat bij Kneppelhout.
“Wat huurrecht zo interessant maakt is dat je heel dichtbij de opdrachtgever staat. Ik denk veel op strategisch niveau mee, met heel tastbare uitkomsten, zoals een ondertekende huurovereenkomst, als resultaat.”
Boudewijn van Nieuwenhuijzen
Advocaat
Mobiel +31 (0)6 818 707 13
E-mail bn@kneppelhout.nl
