Kneppelhout is partner van de Vereniging Verhuurmakelaars Rotterdam (VVR). In overleg met de VVR schreef onze collega Boudewijn van Nieuwenhuijzen een bijdrage over de huurverhoging voor woonruimte in 2025. In deze bijdrage bespreekt hij een aantal belangrijke aandachtspunten bij de jaarlijkse huurverhoging, waaronder de Voorjaarsnota 2025 en het daarin opgenomen plan tot bevriezing van de huren in het laagsegment (sociale huur). Bijzondere regelingen, zoals de verhoging bij verduurzaming, komen in deze bijdrage niet aan bod.
Opmerking vooraf: Voorjaarsnota 2025
Ik begin deze bijdrage met een opmerking over de Voorjaarsnota 2025. De Voorjaarsnota heeft met name onder verhuurders in het laagsegment (ook wel sociale huur) veel stof doen opwaaien. Reden hiervoor is dat in de Voorjaarsnota het plan is geuit om de huren in het laagsegment de komende twee jaar te bevriezen en dus geen verhoging toe te staan. Veel woningcorporaties en ook Aedes (de vereniging van woningcorporaties) hebben inmiddels hun onvrede geuit over dit plan. Volgens hen resulteert dit in aanzienlijk minder investeringsbudget voor nieuwbouw en verduurzaming.
De Voorjaarsnota moet nog worden aangenomen door de Eerste en Tweede Kamer. Het is mogelijk dat het plan tot huurbevriezing gaandeweg nog wijzigt. Daarnaast is in elk geval nog onduidelijk of de huurbevriezing alleen zal gelden voor woningcorporaties, of ook voor particuliere verhuurders van woningen in het laagsegment. Wat ik hierna zal opmerken is daarmee vooralsnog onverminderd relevant voor de huurverhoging in het laagsegment in 2025.
Verhoging in het laagsegment
Bij woningen in het laagsegment kan de huur worden verhoogd via de wettelijke mogelijkheden. Voor de reguliere jaarlijkse huurverhoging komt dit er in de meeste gevallen op neer dat de verhuurder een schriftelijk verhogingsvoorstel aan de huurder doet. Dit voorstel moet de verhuurder minstens twee maanden voor de beoogde ingangsdatum van de verhoging doen. Het voorstel moet in elk geval de volgende gegevens bevatten:
- De geldende huurprijs
- Het percentage of het bedrag van de voorgestelde verhoging
- De voorgestelde huurprijs
- De voorgestelde ingangsdatum van de verhoogde huurprijs
- De wijze waarop en het tijdvak waarbinnen de huurder bezwaar kan maken tegen het voorstel, en de gevolgen voor de huurder als hij geen bezwaar maakt
Met de verzending van een voorstel dat voldoet aan de wettelijke vereisten is de huurverhoging nog geen gegeven. De huurder kan namelijk bezwaar maken. Hij moet dit bezwaar uiterlijk vóór de voorgestelde ingangsdatum schriftelijk kenbaar maken. Als de huurder niet tijdig bezwaar maakt en overgaat tot betaling van de voorgestelde huurprijs, dan geldt de huurverhoging vanaf de voorgestelde ingangsdatum.
Het is echter ook denkbaar dat de huurder de bezwaarmogelijkheid laat schieten, maar ook niet tot betaling van de verhoogde huurprijs overgaat. Ook kan het zijn dat de huurder wel overgaat tot betaling van de voorgestelde huurprijs, maar tegelijkertijd tijdig bezwaar maakt. In die gevallen geldt de verhoging nog niet en zal de verhuurder op tijd vervolgactie moeten ondernemen. Hierbij gelden strenge vormvoorschriften, waaronder wat betreft de termijnen. Meer informatie hierover is te vinden in paragraaf 2.2 van het Beleidsboek huurverhoging en inkomensafhankelijke huurverlaging van de Huurcommissie.
Aan het begin van deze bijdrage stipte ik al aan dat de Voorjaarsnota onzekerheden met zich brengt voor de huurverhoging in het laagsegment. Het kan nog wel even duren voordat die onzekerheden worden weggenomen. Hoe kan dit worden ondervangen bij het voorstel tot huurverhoging voor 2025? Ik zie hiervoor in elk geval twee mogelijkheden.
Ten eerste zou het voorstel, bijvoorbeeld neerkomend op verhoging met 5% per 1 juli 2025, ‘gewoon’ kunnen worden verstuurd, voordat de benodigde duidelijkheid over de huurbevriezing bestaat. Het voorstel kan dan gecombineerd worden met een brief over de mogelijkheid van huurbevriezing. De strekking van die brief kan zijn dat het huurverhogingsvoorstel niet geldt als de huur voor de woning in kwestie daadwerkelijk wordt bevroren, maar dat het huurverhogingsvoorstel onverminderd van kracht blijft als de huurbevriezing niet blijkt te gelden voor de woning.
Ten tweede kan ervoor worden gekozen om het huurverhogingsvoorstel voor 2025 pas te doen zodra de benodigde duidelijkheid over de huurbevriezing bestaat. De wet biedt daarvoor ruimte, ook al is het uitgangspunt dat de huur maar één keer per twaalf maanden mag worden verhoogd. Als de huur normaliter op 1 juli van ieder jaar wordt verhoogd, dan kan de huur eenmalig op bijvoorbeeld 1 september 2025 worden verhoogd om de huur vervolgens weer op 1 juli 2026 te verhogen. Dat tussen de huurverhoging op 1 september 2025 en 1 juli 2026 dan slechts tien maanden zit (en dus niet twaalf), wordt dan gecompenseerd doordat tussen de verhoging op 1 juli 2024 en 1 september 2025 veertien maanden zat. Deze regel geldt alleen voor twee opeenvolgende jaren.
Het nadeel van deze tweede optie ten opzichte van de eerstgenoemde optie is dat de verhuurder enkele maanden aan huurverhoging kan mislopen vanwege de latere ingangsdatum van de huurverhoging. In het genoemde voorbeeld gaat de verhoging voor 2025 immers pas op 1 september in en niet al op 1 juli.
Verhoging in het midden- en hoogsegment
Voor een verhoging van de huur van een woning in het middensegment of het hoogsegment (ook wel de vrije sector) is de mogelijkheid van de jaarlijkse huurverhoging anders geregeld dan de verhoging in het laagsegment. De verhuurder kan voor woningen in het midden- en hoogsegment geen beroep doen op de wettelijke mogelijkheden tot reguliere huurverhoging. Jaarlijkse verhoging van de huur is voor deze woningen alleen mogelijk als de huurovereenkomst, al dan niet in combinatie met de toepasselijke algemene voorwaarden of bepalingen, voorziet in een rechtsgeldige verhogingsclausule. Ontbreekt zo’n clausule, dan kan de verhuurder de huur dus niet ieder jaar verhogen.
In de afgelopen jaren is in de rechtspraak veel aandacht besteed aan huurverhogingsclausules. Het ging hierbij vooral om de vraag wanneer zo’n clausule in strijd is met het Europees consumentenrecht en wat daarvan dan de gevolgen moeten zijn. De Hoge Raad heeft hierover recent meer duidelijkheid gegeven in zijn beslissing van 29 november 2024. Verhoging van de huur is niet mogelijk voor zover een clausule in strijd is met het Europees consumentenrecht. Dit geldt zowel voor toekomstige huurverhogingen als verhogingen in eerdere jaren. Voor de verhogingen in eerdere jaren kan een terugbetalingsverplichting gelden voor de verhuurder.
Maximale verhoging
Het maximale huurverhogingspercentage wordt voor alle huursegmenten dwingendrechtelijk bepaald. De huurverhoging mag niet hoger zijn dan het maximum dat in het betreffende jaar van toepassing is. In 2025 gelden voor de drie segmenten de volgende percentages:
- Laagsegment:
- Bij verhoging tot 1 juli 2025: maximaal 5,8% als de (kale) huur € 300,- of meer per maand bedraagt en maximaal € 25,- als de (kale) huur lager is dan € 300,-. Ook bestaat de mogelijkheid van een inkomensafhankelijke huurverhoging, die kan resulteren in een verhoging van € 50,- of zelfs € 100,- per maand
- Bij verhoging vanaf 1 juli 2025: maximaal 5% als de (kale) huur € 350,- of meer per maand bedraagt en maximaal € 25,- als de (kale) huur lager is dan € 350,-. Ook bestaat de mogelijkheid van een inkomensafhankelijke huurverhoging, die kan resulteren in een verhoging van € 50,- of zelfs € 100,- per maand
- Middensegment: maximaal 7,7%
- Hoogsegment: maximaal 4,1%
Voor woningen in het laag- en -middensegment geldt bovendien dat de huurprijs met de verhoging niet hoger mag uitkomen dan de maximale huurprijsgrens die hoort bij het puntenaantal van de woning. Een voorbeeld: Stel een zelfstandige woonruimte heeft een puntenaantal van 135, dan hoort daar in 2025 een maximale huurprijsgrens bij van € 847,05. Zie: Maximale huurprijsgrenzen zelfstandige woningen per 1 januari 2025 | Publicatie | Rijksoverheid.nl. Met de huurverhoging mag de huurprijs dan dus niet boven dat bedrag uitkomen.
Tot slot
Heeft u vragen over de huurverhoging? Bijvoorbeeld of de verhogingsclausule in uw huurovereenkomsten mogelijk in strijd is met Europees consumentenrecht en, zo ja, hoe u dit kunt ondervangen? Of wat u moet doen met het bezwaar van een huurder tegen het verhogingsvoorstel? Wij kijken graag met u mee. Bekijk ook eens ons kennisbankartikel over huurrecht of neem direct contact op met onze specialist Boudewijn van Nieuwenhuijzen.
