Veranderingen in de omgeving kunnen niet plaatsvinden zonder planvorming en daarbij horen juridische rechten en plichten. Het omgevingsrecht heeft alle regels in zich op gemeentelijk, provinciaal en Rijksniveau. Andere belangrijke takken binnen het omgevingsrecht zijn het natuurbeschermingsrecht en het milieurecht met daaraan aanpalend allerlei zaken als bodembescherming en afvalstoffen. Het waterrecht geeft de regels voor waterschappen, gemeenten en het Rijk hoe om te gaan met de hun toebedeelde taak, namelijk waterveiligheid en -kwaliteit voor ons allemaal. Lees hier alles over deze rechtsgebieden.
Het omgevingsrecht omvat vrijwel alles wat er om ons heen gebeurt op het gebied van bouwen, afbreken en nieuwbouw. Het omgevingsrecht vormt tevens het bredere kader voor het rechtnatuurbeschermingsrecht, met bestemmingsplannen, projectplannen en vergunningsprocessen als bijbehorende elementen. Het omgevingsrecht ziet erop toe dat de wetten en regels bij de ontwikkeling van de ruimtelijke ordening worden gewaarborgd. ‘In veel gevallen moeten eerst de omgevingsrechtelijke procedures met succes doorlopen zijn, wil een overheid gebruik kunnen maken van verplichtend instrumentarium dat de overheid heeft, zoals het onteigeningsrecht.
In het omgevingsrecht zijn er verschillende manieren waarop partijen zich tot elkaar verhouden, en nog belangrijker: zich tot het recht verhouden.
In beginsel wordt in het bestemmingsplan bepaald wanneer sprake is van een goede ruimtelijke ordening en is voor de verschillende stakeholders die bij een bestemmingsplan betrokken zijn duidelijk wat waar mag worden gebouwd en welke functies aan die gebouwen mogen worden toebedeeld. Indien een activiteit past binnen de in het bestemmingsplan opgenomen randvoorwaarden dient de gemeente daarvoor meestal een omgevingsvergunning te verlenen.Dat is anders als de activiteit niet past binnen de voorwaarden, dan heeft de gemeente meer ruimte om een afweging te kunnen maken of de omgevingsvergunning al dan niet verleend kan worden.
In sommige gevallen is niet alleen een vergunning nodig van de gemeente voor bepaalde bouw-, milieu-en gebruiksactiviteiten. Soms is er ook een watervergunning vereist van een waterschap, omdat de Keur van het waterschap ook van toepassing is. Dit is bijvoorbeeld het geval wanneer de werkzaamheden plaatsvinden in of nabij een dijk(beschermingsgebied) of wanneer er een watergang moet worden gedempt of verlegd. Elke vergunning heeft zijn eigen toetsingskader aan de hand waarvan getoetst wordt of de vergunning kan worden verleend. Na verlening van de vergunning kunnen belanghebbenden tegen de vergunning bezwaar maken. Die mogelijkheid heeft de aanvrager natuurlijk ook bij eventuele weigering van een vergunning.
Er zijn tal van situaties waarin vastgoed- en omgevingsrechtadvocaten u kunnen helpen. :
Wat is de rol van een omgevingsrechtadvocaat?
“Wij zorgen ervoor dat de procedures goed verlopen. Aan de ene kant staan we veel overheden bij, maar als het om de ruimtelijke ordening gaat, kunnen we ook tegen overheden procederen. Het moment waarop wij als advocaten instappen verschilt enorm. Doordat we bij Kneppelhout ook veel ervaring hebben met adviseren, willen we het liefst zo vroeg mogelijk betrokken zijn. Door aan de voorkant goede juridische afspraken te maken, kun je veel geschillen voorkomen. Anderzijds is het ook onze specialiteit om ad hoc te kunnen handelen en te procederen, als dat is waar de situatie om vraagt.”
Kun je een voorbeeld uit de praktijk noemen?
“Een tijdje terug hebben we voor een waterschap een lange procedure met succes afgerond. Het waterschap wildeonderhoudswerkzaamheden uitvoeren aan een bestaande watergang. De eigenaar van de aangrenzende gronden was het hier niet mee eens, en een gesprek was niet mogelijk: de eigenaar wilde enkel praten als er een projectplan zou worden opgesteld.
Wij stelden echter vast dat een nieuw projectplan niet nodig was, gezien de betreffende werkzaamheden binnen de huidige legger paste. Hetwaterschap kon dus tot uitvoering van de werkzaamheden overgaan zonder daarvoor eerst een projectplanprocedure te moeten doorlopen.
De eigenaar heeft vervolgens verzoeken tot handhaving ingediend en na besluiten tot afwijzing daarvan door het waterschap ook bezwaar- en (hoger) beroep aangetekend bij de bestuursrechter. De hoogste bestuursrechter oordeelde uiteindelijk dat de werkzaamheden gewoon uitgevoerd mochten worden, zonder dat daarvoor een projectplan vereist was. Precies zoals wij al hadden voorspeld.”
Wat typeert een samenwerking met Kneppelhout?
“Wij staan altijd naast de klant. Dat helpt vaak om snel tot een praktische oplossing te komen. Of het nu gaat om overheidsinstellingen, particulieren of bedrijven: onze cliënten waarderen het dat we zaken niet onnodig ingewikkeld maken en zo snel mogelijk een probleem uit de wereld helpen. We voorkomen liever een procedure, maar we staan er als een procedure toch noodzakelijk blijkt. Dat doen wij dan ook met alles wat we in ons hebben. Wij zijn immers niet voor niets advocaat geworden.”
Advocaten die net zo goed vanuit de business denken als vanuit het wetboek. Dat is ons handelsmerk. Niet simpelweg de regels opsommen, maar het recht toepassen in de context van uw onderneming of organisatie. Zodat we samen (internationale) juridische problemen kunnen voorkomen én oplossen.
Onze aanpak is multidisciplinair: het team wordt afgestemd op uw vraagstuk. Ook wanneer dit specifieke kennis van aanpalende rechtsgebieden vereist, zoals verzekeringsrecht, algemeen bestuursrecht (binnen overheid en instellingen), arbeidsrecht, intellectueel eigendom of ondernemingsrecht vereist. Dat is het voordeel van een full-service kantoor: we zijn zo klein als kan en zo groot als nodig is.
Lees meer over onsWilt u meer informatie over vraagstukken rond ruimtelijke ordening zoals omgevingsvergunningen, bestemmingsplannen, projectplannen of watervergunningen? Neem dan contact op met Eveline Smits, advocaat vastgoedrecht en omgevingsrecht bij Kneppelhout en expert in omgevingsrecht en waterrecht.
“Wij staan altijd naast de klant. Dat helpt vaak om snel tot een praktische oplossing te komen. Of het nu gaat om overheidsinstellingen, particulieren of bedrijven: onze cliënten waarderen het dat we zaken niet onnodig ingewikkeld maken en zo snel mogelijk een probleem uit de wereld helpen.”
Eveline Smits
Advocaat
Mobiel +31 (0)6 818 804 70
E-mail es@kneppelhout.nl
