Hieronder treft u een overzicht aan van wetswijzigingen die relevant zijn voor de vastgoedpraktijk en die per 1 januari 2022 in werking treden.
Woningwet
Vanaf 1 januari 2022 geldt de aangepaste Woningwet waarmee corporaties, huurdersorganisatie en gemeenten aan de slag kunnen met het toewijzen en verduurzamen van (gereguleerde) huurwoningen en de leefbaarheid. Onnodige details zijn geschrapt en regels zijn vereenvoudigd of verduidelijkt. Woningbouwcorporaties kunnen meer doen op maatschappelijk vlak. Zo vervalt het maximum investeringsbedrag voor leefbaarheid, mogen corporaties bij het verduurzamen van hun bezit de direct betrokken particuliere eigenaren ontzorgen en wordt de gemeentelijke woonvisie verplicht. Ook zijn er aanpassingen in het passend toewijzen, de tijdelijke huurcontracten voor flexwoningen en de vrije toewijzingsruimte voor vrijkomende huurwoningen.
https://www.woningmarktbeleid.nl/onderwerpen/woningwet-per-2022
Opkoopbescherming
Ook de Huisvestingswet 2014 wordt gewijzigd. In de artikelen 39 ev. van deze wet wordt gemeenten de mogelijkheid geboden om een opkoopbescherming in te voeren. Om woningzoekenden meer kans te geven op een betaalbare koopwoning, kunnen gemeenten vanaf 1 januari 2022 voor een opkoopbescherming kiezen. Dit kan in gebieden of buurten waar schaarste is aan goedkope en middeldure koopwoningen, of wanneer de leefbaarheid van een buurt onder druk staat door het opkopen van woningen voor de verhuur. Gekochte woningen kunnen dan enkel in uitzonderingsgevallen verhuurd worden.
Rotterdam voert deze opkoopbescherming meteen in. De opkoopbescherming gaat gelden voor zestien wijken in Rotterdam en geldt voor woningen met een WOZ-waarde van maximaal EUR 355.000,- (de NHG-grens per 2022). De opkoopbescherming geldt voor panden die ná 1 januari 2022 worden geleverd. De opkoopbescherming gaat ook gelden voor die woningen, waarin eventueel al huurders wonen, maar korter dan 6 maanden voor 1 januari 2022. Als huurders, op het moment van inwerkingtreding, langer dan 6 maanden in een woning wonen, valt de woning niet onder de opkoopbescherming. De opkoopbescherming geldt niet voor woningen die voor januari 2022 zijn geleverd.
Beperkte huurverhoging vrije sector en huurbevriezing sociale huur
Voor de vrije sector wordt de jaarlijkse huurverhoging tot mei 2024 wettelijk beperkt tot de inflatie plus 1%-punt. Voor huurwoningen in de vrije sector geldt vanaf 1 januari 2022 een verhoging van maximaal 3,3%. De huren in de gereguleerde sector zijn bevroren tot 30 juni 2022.
Verruiming recht op huurtoeslag in twee situaties
Vanaf 1 januari 2022 zijn er twee verruimingen die huurders recht geven op huurtoeslag en/of het behouden ervan. Een huishouden waarbij een minderjarig kind (nog) geen verblijfsvergunning heeft, behoudt het recht op huurtoeslag. Dit betekent dat huurtoeslag niet meer wordt teruggevorderd als het minderjarige kind geen geldige verblijfsvergunning (meer) heeft.
Ook wordt per 1 januari 2022 recht op huurtoeslag verruimd in situaties waarin de huur stijgt tot boven de huurtoeslaggrens. Met deze versoepeling is er recht op behoud van huurtoeslag, ook als de maand voorafgaand een te hoog inkomen of vermogen bestond. Huurders komen dan opnieuw in aanmerking voor huurtoeslag als hun inkomen of vermogen weer daalt, mits er wel ooit recht op huurtoeslag heeft bestaan op de betreffende woning.
Verhuurderheffing en afspraken woningcorporaties
Om de verhuurders tegemoet te komen voor i) de effecten van de huurbevriezing, ii) compensatie te bieden voor de aanscherping van renteaftrekbeperking en iii) vanwege de algemene tariefverlaging wordt het tarief van de verhuurderheffing verlaagd. Het nieuwe tarief in 2022 wordt 0,332%. De verhuurderheffing wordt hierdoor in 2022 met € 831 miljoen verlaagd.
In combinatie met de verlaging van de verhuurderheffing in 2022 heeft het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties met Aedes afspraken gemaakt over de inzet van de extra investeringsruimte. De afspraken gaan over het uitfaseren van alle sociale huurwoningen met een slecht energielabel (E, F, G), de bouw van meer sociale huurwoningen en de bouw van tijdelijke- flexwoningen, geclusterde woonvormen voor ouderen en het ombouwen van panden naar woningen.
In het recente gepresenteerde coalitieakkoord is opgenomen dat het nieuwe kabinet de verhuurderheffing per 2023 afschaft.
Overdrachtsbelasting woningcorporaties
De uitzondering die stelt dat corporaties geen overdrachtsbelasting hoeven af te dragen, wanneer zij woningen bij taakoverdracht overdragen aan andere corporaties wordt nader ingevuld. Dat schreef minister Ollongren deze maand (december 2021) in een brief aan de Eerste en Tweede Kamer. Hiermee geeft ze gehoor aan de wens om corporaties verder tegemoet te komen voor het per 1 januari 2021 geldende hogere tarief in de overdrachtsbelasting.
De huidige vrijstelling voor de taakoverdracht tussen Algemeen Nut Beogende Instellingen (ANBI’s) – waaronder corporaties in de regel behoren – bestond al, maar kende een aantal beperkende voorwaarden. Nu de overdrachtsbelasting stijgt als gevolg van de wet differentiatie overdrachtsbelasting, heeft het kabinet besloten deze regeling nader in te vullen.
Het gaat daarbij om de voorwaarde die stelt dat commerciële factoren geen rol mogen spelen in de overdracht, iets wat voor veel corporaties nu een belemmering vormde om de regeling toe te passen. In combinatie met het bredere Belastingplan zorgt dit ervoor dat corporaties in de periode 2021-2025 meer geld overhouden om te gebruiken voor hun volkshuisvestelijke taak.
Energielabel noemen bij verkoop en verhuur woning
Per 1 januari 2022 moeten verkopers en verhuurders bij de verkoop of verhuur van hun woning of gebouw het energielabel ook tonen in advertenties (bijvoorbeeld via Funda of de makelaar). De tijdelijke opschorting van de handhaving op deze zogeheten advertentieplicht komt daarmee te vervallen.
https://www.ilent.nl/onderwerpen/energielabel/energielabel-woningen
Verduurzaming van woningen
Vanaf 1 januari 2022 wordt de subsidie bij twee verduurzamingsmaatregelen voor woningen verhoogd. Woningeigenaren en VvE’s krijgen dan in plaats van zo’n 20% ongeveer 30% terug op hun investering. De subsidie kan besteed worden aan twee isolatiemaatregelen of een combinatie van een isolatiemaatregel met een (hybride) warmtepomp.
Meer aftrek voor milieuvriendelijke investeringen
Het kabinet verhoogt vanaf 1 januari 2022 de aftrekpercentages voor milieuvriendelijke investeringen. Het wordt daarmee aantrekkelijker voor organisaties om te investeren in duurzaamheid. De milieu-investeringsaftrek (MIA) wordt per 2022 verhoogd naar drie aftrekpercentages, afhankelijk van het bedrijfsmiddel: 27%, 36% en 45%. Op de Milieulijst staat aangegeven welk percentage geldt voor welk bedrijfsmiddel.
https://www.rvo.nl/actueel/nieuws/meer-belastingvoordeel-voor-milieuvriendelijke-investeringen-2022
Meer informatie
Mocht u naar aanleiding van een van bovenstaande wetswijzigingen vragen hebben, bekijk dan onze pagina over vastgoedrecht of neem dan gerust contact op met een van onze advocaten vastgoed- en omgevingsrecht.
- Gert-Jan de Jager (gj@kneppelhout.nl)
- Boudewijn van Nieuwenhuizen (bn@kneppelhout.nl)
- William Stregels (wst@kneppelhout.nl)
- Ingomar Souren (in@kneppelhout.nl)
