Per 1 september 2022 geldt in de gemeente Rotterdam een nieuwe ‘Verordening toegang woningmarkt en samenstelling woningvoorraad 2021’ (hierna: Huisvestingsverordening). Deze Huisvestingsverordening regelt de vergunningplicht voor onder andere het onttrekken van woonruimte, woningvorming en kamerbewoning.
Over de voorgangers van de huidige Huisvestingsverordening is veel te doen geweest. De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State en rechtbanken hebben geoordeeld dat die Verordeningen buiten toepassing gelaten moesten worden omdat de gemeente onvoldoende heeft onderbouwd dat sprake is van schaarste aan woonruimte en van onevenwichtige en onrechtvaardige effecten die het opnemen van een vergunningplicht tot kamerbewoning rechtvaardigen.
Schaarste
Zo volgt uit de uitspraak van de Afdeling van 29 april 2020 ten aanzien van de Huisvestingsverordening 2017 dat zowel per type woning als per wijk moet worden onderbouwd dat sprake is van schaarste. Met het instellen van een vergunningplicht wordt inbreuk gemaakt op het eigendomsrecht van particuliere huizenbezitters, zodat de gemeenteraad niet kan volstaan met de vaststelling dat in de gemeente Rotterdam in zijn geheel bezien sprake is van schaarste. Slechts indien is vastgesteld dat in elke wijk of in elk deelgebied sprake is van schaarste, kan de gemeenteraad in de verordening een vergunningsplicht voor de gehele gemeente Rotterdam opleggen (Zie ook: ABRvS 29 april 2020 ECLI:NL:RVS:2020:1155)
De gemeente Rotterdam heeft geprobeerd dit met de Huisvestingsverordening 2019 te herstellen door onderzoeksbureau RIGO een onderzoek te laten uitvoeren naar schaarste op de woningmarkt. Uit de uitspraken van de rechtbank Rotterdam uit 2022 volgt dat ook dit onderzoek de gestelde schaarste niet voldoende onderbouwt (Zie ook: Rb. Rotterdam 14 maart 2022, ECLI:NL:RBROT:2022:1764 en Rb. Rotterdam 29-06-2022, ECLI:NL:RBROT:2022:5640). Hoofdstuk 3 van de Huisvestingsverordening diende daarom buiten toepassing te worden gelaten, hetgeen betekent dat er o.a. geen vergunningplicht voor kamerbewoning meer van toepassing was. De gemeente Rotterdam heeft tegen deze uitspraak hoger beroep ingesteld.
Dat de nieuwe Huisvestingsverordening weer tot discussie zal leiden is zeker. In de toelichting van de nieuwe Huisvestingsverordening wordt ter onderbouwing van de zogenaamde ‘dynamische schaarste’ exact hetzelfde RIGO-rapport gebruikt als in de vorige verordeningen. Uit dit onderzoek van RIGO volgt weliswaar dat er sprake is van schaarste op de woningmarkt, maar er blijkt op welk type woningen deze schaarste ziet en in welke wijken van Rotterdam daarvan specifiek sprake is. Dat vindt de bestuursrechter onvoldoende om ingrijpen in de markt door de overheid te kunnen rechtvaardigen. Nu de gemeente dezelfde onderbouwing wederom gebruikt voor de nieuwe verordening rijst de vraag of de vergunningvereisten van de laatste verordening een rechterlijke toets wel zullen doorstaan.
Kamervergunning
Hoofdstuk 3 van de nieuwe verordening bevat opnieuw een vergunningplicht voor kamerbewoning, al is het algehele nul-quotum uit de laatst geldende Huisvestingsverordening verdwenen. Er gold een stand-still voor alle aanvragen behoudens aanvragen op grond van het overgangsrecht. Dat overgangsrecht maakte het mogelijk om voor bestaande situaties tot en met september 2022 vergunningaanvragen in te dienen ter legalisering.
Op grond van de nieuwe Verordening worden kamerverhuurvergunningen alleen verleend als wordt voldaan aan de voorwaarden, inhoudende dat sprake is van kamerbewoning door studenten, de kamerbewoning niet leidt tot aantasting van het woonmilieu en de leefbaarheid in de buurt, de bewoners gemiddeld 18 m2 gebruiksoppervlakte per persoon tot hun beschikking hebben, het object is gelegen op 50 meter van een ander pand waarvoor een vergunning voor kamerbewoning is verleend of eerder een vergunning is ingetrokken. Voor de wijken Middelland, het Nieuwe Westen, Kralingen West, Kralingen Oost en Struisenburg is het op grond van de verordening niet mogelijk om een kamerverhuurvergunning te verkrijgen. Indien het pand is gelegen in deze wijken is dat ook een weigeringsgrond.
Stoplicht-beleid
Voor de beoordeling of het verlenen van een vergunning voor kamerbewoning niet tot aantasting van het woonmilieu en leefbaarheid in de buurt leidt wordt sinds vorig jaar gebruik gemaakt van het zogenaamde stoplicht-puntensysteem uit het ‘Actieplan studentenoverlast Kralingen’. Dit actieplan bevat een aantal maatregelen om de in Kralingen ervaren overlast van studenten tegen te gaan.
Het stoplichtmodel kent vier categorieën (groen, geel, oranje en rood) en geldt momenteel enkel voor de wijk Kralingen. Bij zwaardere overlast worden de kleuren oranje of rood toegekend. In die gevallen krijgen zowel de bewoners als de eigenaar van de gemeente een brief, waarin zij worden gesommeerd de overlast te stoppen. Er zal in die gevallen geen vergunning voor kamerbewoning meer worden verleend.
Op welke wijze dit stoplichtmodel wordt toegepast – zoals hoeveel punten er bij overtredingen worden toegekend en hoelang punten blijven staan – is in het beleid niet beschreven. Of de gemeente het gebruik van dit stoplichtmodel in de toekomst ook voor de beoordeling van de leefbaarheid in de andere wijken gaat toepassen blijft vooralsnog eveneens onduidelijk.
Ten slotte
De vraag is en blijft of de Huisvestingsverordening met de daarbij behorende onderbouwing dit keer wel stand zal houden bij de bestuursrechter. Wellicht dat de volharding van de gemeente Rotterdam uiteindelijk wordt beloond, maar totdat vaststaat hoever de grenzen van bemoeienissen van de gemeente op de huizenmarkt reiken, zal een eigenaar er goed aan doen in bezwaar te gaan tegen besluiten tot afwijzing van aanvragen op grond van deze verordening.
Meer informatie
Heeft u een vraag n.a.v. dit artikel, neem dan contact op met Eveline Smits (es@kneppelhout.nl) of Anne van der Sluys (asl@kneppelhout.nl) – specialisten op het gebied van Vastgoed- en Omgevingsrecht.
