Bij overeenkomsten van aanneming van werk moet de opdrachtgever die na oplevering van het bouwwerk een gebrek ontdekt in het door de aannemer verrichte werk zich zo spoedig mogelijk tot de aannemer wenden om het gebrek aan te kaarten en aan te dringen op herstel. Doet de opdrachtgever dit niet tijdig, dan kan het zijn dat de opdrachtgever vanwege het tijdsverloop zijn recht op herstel niet volledig meer kan afdwingen.
Maar met alleen tijdig klagen is de opdrachtgever er echter nog niet. Artikel 7:761 lid 1 BW, eerste zin bepaalt namelijk:
‘Elke rechtsvordering wegens een gebrek in het opgeleverde werk verjaart door verloop van twee jaren nadat de opdrachtgever ter zake heeft geprotesteerd.’
Nadat de opdrachtgever heeft geklaagd over het gebrek, begint een tweejarige verjaringstermijn te lopen. Indien de opdrachtgever vervolgens twee jaar stil blijft zitten zonder de verjaringstermijn te stuiten, verjaart de rechtsvordering van de opdrachtgever en kan hij de aannemer niet meer aanspreken tot herstel dan wel (vervangende) schadevergoeding. Aannemers proberen wel met een beroep op artikel 7:761 BW aan aansprakelijkheid te ontkomen. Zo ook de aannemer in een recent arrest van het Hof Amsterdam.
Casus
Daarin stond een Vereniging van Eigenaars (hierna: ‘VvE’) tegenover een aannemer die de galerijen in het appartementencomplex medio augustus 2011 had voorzien van een nieuwe dekvloer en coating. De aangebrachte vloercoating vertoonde al snel allerlei scheuren, blaasvorming en beschadigingen. Op 4 mei 2012 is het werk door de VvE en de aannemer geïnspecteerd, waarbij de VvE melding heeft gemaakt van de genoemde gebreken en waarvan de aannemer op dat moment toezegde deze punten op te pakken. Vervolgens blijft het stil.
Op 7 februari 2013 vindt een evaluatie van het project plaats door het bestuur van de VvE. Het verslag van deze evaluatie meldt dat de gebreken nog altijd door de aannemer moeten worden opgepakt en dat daarna pas een ‘eindoplevering’ zal plaatsvinden. Tijdens een bespreking die vervolgens op 12 februari 2013 plaatsvindt met de aannemer, laat de aannemer weten dat hij de scheuren niet verder op zal pakken, maar dat de (oorzaak van de) blaasvorming wel is onderzocht door Sikkens. De aannemer weigert desondanks dit rapport van Sikkens met de VvE te delen.
Hierop schakelt de VvE een eigen deskundige in. Deze concludeert dat het werk gebrekkig is uitgevoerd, waarna de aannemer per brief van 30 maart 2015 aansprakelijk wordt gesteld voor de genoemde gebreken en aangemaand wordt tot herstel. Enige actie vanuit de aannemer blijft ook na aanmaning van de advocaat van de VvE uit, waarna de VvE zich genoodzaakt ziet om in november 2016 een gerechtelijke procedure te beginnen.
Rechtbank
Ter afwering van haar aansprakelijkheid beroept de aannemer zich in de procedure op de verjaringsbepaling van artikel 7:761 BW voornoemd. De rechtbank gaat hier in mee.
De rechtbank volgt de stelling van de aannemer dat het werk op 4 mei 2012 zou zijn opgeleverd, alleen wel onder het voorbehoud dat er nog wat punten door de aannemer zouden worden opgepakt. Omdat de aannemer vervolgens in de bespreking tussen partijen in februari 2013 te kennen heeft gegeven dat aan de scheurvorming niets meer zal worden gedaan, is het voorwaardelijke karakter van de oplevering voorbij en moet het werk als opgeleverd worden beschouwd, aldus de rechtbank.
Aangezien gesteld noch gebleken is dat de VvE na de datum van de bespreking in februari 2013 nog een keer over de coating een klacht heeft geuit of dat er anderszins contact over heeft plaatsgevonden en de VvE pas op 30 maart 2015 en daarmee meer dan twee jaar nadat de coating is opgeleverd, de aannemer aansprakelijk heeft gesteld, is dit in het licht van het bepaalde in artikel 7:761 lid 1 BW te laat, aldus nog steeds de rechtbank. De VvE wordt daarom niet-ontvankelijk verklaard in haar vorderingen tot ontbinding van de overeenkomst en toewijzing van schadevergoeding.
Hof
De VvE laat het hier niet bij zitten en stelt hoger beroep in. Daarin voert de VvE onder meer aan dat de oplevering op 4 mei 2012 niet als een oplevering moet worden aangemerkt, maar als een vooropname in opmaat naar een eventuele oplevering.
Het hof is het met de VvE eens dat niet is gebleken dat het werk is opgeleverd. De overgelegde stukken bevestigen juist dat er verschillende problemen bij de opname op 4 mei 2012 waren gesignaleerd en dat pas na oplossing daarvan de ‘eindoplevering’ zou plaatsvinden. Ook uit het verslag van 12 februari 2013 valt niet op te maken dat het werk zou zijn opgeleverd. Immers, uit de mededeling dat de scheurvorming niet verder zou worden aangepakt en het wel opgemaakte rapport met betrekking tot de blaasvorming niet werd gedeeld door de aannemer, volgt (als daar geen duidelijke uitleg voor komt van de aannemer) niet dat het werk ook zou zijn opgeleverd. Evenmin staat (daarmee) vast dat de VvE het door de aannemer uitgevoerde werk heeft aanvaard met alle rechtsgevolgen van dien.
Daar komt bij dat de VvE ook tijdig heeft geklaagd over de coating. Het verslag van 12 februari 2013 toont aan dat de VvE bij de aannemer melding heeft gemaakt van de aanwezigheid van de gebreken. Daarmee was aan de klachtplicht voldaan. Om vervolgens vast te stellen of de VvE een vordering had op de aannemer was nader onderzoek nodig. Dit onderzoek is in eerste instantie in opdracht van de aannemer verricht door Sikkens, maar doordat de aannemer de uitkomsten van dit onderzoek niet wilde delen, heeft de VvE zelf opdracht moeten geven om de gebreken te onderzoeken. In november 2014 is ook een deskundigenrapportage verschenen waarna de VvE de aannemer bij brief van 30 maart 2015 aansprakelijk heeft gesteld en op herstel heeft aangedrongen. En dat is tijdig geweest, aldus het Hof. Van verjaring was geen sprake.
Het beroep van de aannemer op artikel 7:761 lid 1 BW strandt dus op grond van het feit dat niet is komen vast te staan dat het werk is opgeleverd. Artikel 7:761 lid 1 BW heeft het ook over ‘een gebrek in het opgeleverde werk’. Maar zelfs al zou het werk wel zijn opgeleverd, zoals de aannemer betoogde, dan nog kon de aannemer in het onderhavige geval niet alsnog een geslaagd beroep op de verjaringsbepaling doen. De VvE had immers tijdig geklaagd en nadien ook niet twee jaar stilgezeten: zij heeft de gebreken laten onderzoeken en de aannemer daarna per brief aansprakelijk gesteld, alvorens tot dagvaarden over te gaan. Het hof vernietigt het vonnis van de rechtbank en veroordeelt de aannemer alsnog tot vergoeding van door de VvE geleden en nog te lijden schade, op te maken bij staat.
Ter afsluiting
Alhoewel van een oplevering in dit arrest van het Hof Amsterdam dus geen sprake was, bevestigt dit arrest wel het belang van een actieve houding voor de opdrachtgever gedurende de periode na ontdekking van een gebrek. Indien de oplevering van het werk wel komt vast te staan, dan kan stilzitten ertoe leiden dat de vordering van de opdrachtgever verjaart en hij zich niet meer tot de aannemer kan wenden voor herstel dan wel vervangende schadevergoeding. Ook al klaagt de opdrachtgever tijdig over de aanwezigheid van een gebrek, dan nog is het noodzakelijk om – ook ingeval de opdrachtgever en de aannemer in gesprek blijven over de klacht – binnen de periode van twee jaar schriftelijk de verjaring te stuiten, zodat het vorderingsrecht van de opdrachtgever richting de aannemer overeind blijft.
