Een huurder van een sociale huurwoning heeft, zonder toestemming van de verhuurder, de woning gedurende acht maanden kosteloos in gebruik gegeven aan een vriend en diens gezin. De huurder had op dat moment ook zelf zijn hoofdverblijf in de woning, maar wilde voorkomen dat een gezin met een jong kind op straat zou komen te staan. Van woonfraude leek daarom geen sprake te zijn. Deze handelwijze bleek echter wel in strijd te zijn met de huurovereenkomst, gesloten met woningcorporatie Eigen Haard. Daarin is namelijk opgenomen dat het de huurder niet is toegestaan de woning geheel dan wel gedeeltelijk onder te verhuren of aan derden in gebruik te geven. In kort geding heeft de verhuurder ontruiming van de woning gevorderd.
De vraag die daardoor moest worden beantwoord, is of deze tekortkoming van de huurder ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt.
Ontbindingsbevoegdheid
In artikel 6:265 BW is bepaald dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen aan de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt.
In de rechtspraak wordt deze wettelijke bepaling op verschillende manieren toegepast en ook in de literatuur lopen de meningen over de reikwijdte van de ontbindingsbevoegdheid al jaren uiteen. Rechtvaardigt daadwerkelijk iedere tekortkoming ontbinding van de overeenkomst en kan daar slechts bij hoge uitzondering van worden afgeweken? Of is het zo dat een schuldeiser met een dergelijke uitleg van de ontbindingsregeling te eenvoudig van een overeenkomst af kan komen? Om die reden wordt ervoor gepleit dat ontbinding alleen mogelijk zou moeten zijn als sprake is van een wezenlijke tekortkoming of als er geen, minder verstrekkende, juridische oplossingen beschikbaar zijn.
Geboeid door de verdeeldheid over de uitleg van deze ogenschijnlijk eenvoudige wettelijke bepaling schreef ik er tijdens mijn studie een scriptie over. Nu, dertien jaar later, houdt de wettelijke ontbindingsbevoegdheid de juridische gemoederen nog steeds bezig, zodanig dat de Hoge Raad, op voorzet van een voorzieningenrechter in Amsterdam, een en ander op rijtje heeft gezet.
De voorzieningenrechter
De hiervoor beschreven huurzaak is in behandeling bij de voorzieningenrechter te Amsterdam, die tot het voorlopige oordeel kwam dat het gewicht van de tekortkoming van deze huurder, gelet op de omstandigheden van het geval, ontbinding van de huurovereenkomst niet rechtvaardigt. Daartoe overwoog hij onder meer dat een letterlijke uitleg van de wettekst van artikel 6:265 BW heden ten dage als minder juist wordt ervaren.
Je kan je afvragen in hoeverre een kort gedingprocedure zich ervoor leent, maar in een poging een einde te maken aan de verdeeldheid in de rechtspraak, heeft de voorzieningenrechter in zijn tussenvonnis prejudiciële vragen aan de Hoge Raad gesteld over de uitleg van de wettelijke ontbindingsmogelijkheid. Door een eerdere vergelijkbare kwestie, waarnaar de voorzieningenrechter in zijn tussenvonnis heeft verwezen, was duidelijk geworden dat de rechtbank Amsterdam en het Hof Amsterdam met betrekking tot de mogelijkheid van ontbinding van een huurovereenkomst niet op één lijn zaten.
Los van de uitleg van de wettelijke ontbindingsbevoegdheid als zodanig, speelde in deze zaak tevens de omstandigheid dat het huur en verhuur van sociale woonruimte betrof. Noopt dit tot een strenge of juist tot een meer soepele toepassing van de ontbindingsmogelijkheid? Voor beide gezichtspunten valt iets te zeggen. Woonfraude is in grote steden als Amsterdam een groot probleem. Die omstandigheid afgezet tegen het feit dat sociale huurwoningen schaars zijn, zou tot de conclusie kunnen leiden dat streng beleid moet kunnen worden gevoerd door woningcorporaties. Bij tekortkomingen van hun huurders moeten zij kunnen ingrijpen en dus kunnen ontbinden. Daarentegen kan een minder strenge toepassing van de ontbindingsmogelijkheid worden verdedigd met het argument dat, aangenomen dat de huurder zelf ook aangewezen is op sociale woonruimte, de consequenties van ontbinding van de huurovereenkomst voor hem in de regel behoorlijk ingrijpend zullen zijn.
Prejudiciële vragen
De voorzieningenrechter heeft naar aanleiding van de hiervoor besproken problematiek de volgende prejudiciële vragen aan de Hoge Raad gesteld:
- Dient artikel 6:265 lid 1 BW letterlijk te worden uitgelegd in die zin dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen aan de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij het maken van een uitzondering hierop gerechtvaardigd is aan de hand van de in de wet genoemde gezichtspunten? Zo niet, hoe dient deze bepaling dan te worden uitgelegd?
- Is er aanleiding bijzondere eisen te stellen ten aanzien van ontbinding van een overeenkomst van huur en verhuur van sociale woonruimte, ervan uitgaande dat zulke woonruimte schaars is?
De Hoge Raad
In zijn arrest van 28 september 2018 heeft de Hoge Raad bovenstaande prejudiciële vragen beantwoord. De verdeeldheid over de uitleg van de ontbindingsbevoegdheid wordt deels veroorzaakt door de wetsgeschiedenis. Volgens de wetgever is het voor de rechtszekerheid van groot belang dat een verklaring tot ontbinding niet te spoedig nietig wordt verklaard. In de wetsgeschiedenis is – kort gezegd – opgenomen dat de gevallen waarin de bijzondere aard van de tekortkoming of de buitengewoon ingrijpende gevolgen van een ontbinding uitsluiting van de ontbindingsmogelijkheid tot gevolg hebben, vrij zeldzaam zijn.
‘Tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt.’ De Hoge Raad heeft geoordeeld dat uit de hiervoor besproken toelichting van de wetgever niet kan worden afgeleid dat deze uitzondering op de ontbindingsbevoegdheid slechts bij uitzondering toegepast kan worden of slechts op een zeldzaam geval betrekking heeft.
Artikel 6:265 lid 1 BW moet volgens de Hoge Raad zo worden uitgelegd dat, kort gezegd, slechts een tekortkoming van voldoende gewicht recht geeft op (gehele of gedeeltelijke) ontbinding van de overeenkomst. Daarbij kunnen naast de bijzondere aard of geringe betekenis van de tekortkoming alle overige omstandigheden van het geval van belang zijn. Daarmee wordt ook gelijk de tweede prejudiciële vraag beantwoord. Juist omdat rekening kan worden gehouden met alle omstandigheden van het geval bestaat er volgens de Hoge Raad ten aanzien van de ontbinding van een overeenkomst van huur en verhuur van sociale woonruimte geen behoefte aan bijzondere regels. Als de huurder tekortgeschoten is in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst heeft de rechter alle ruimte. Er kan rekening worden gehouden zowel met het belang van sociale verhuurders om de woning beschikbaar te krijgen voor anderen die aangewezen zijn op een sociale huurwoning, als met de ingrijpende gevolgen van de ontbinding en ontruiming voor de huurder.
Conclusie
Of een tekortkoming van een partij de andere partij het recht geeft de overeenkomst te ontbinden, is steeds afhankelijk van alle omstandigheden van het geval. Alleen een tekortkoming van voldoende gewicht geeft recht op gedeeltelijke dan wel gehele ontbinding van de overeenkomst. Met dit arrest is dus andermaal benadrukt dat niet iedere tekortkoming zonder meer het recht geeft de overeenkomst te ontbinden. Omdat de ontbindingsbevoegdheid op de redelijkheid en billijkheid is gestoeld en steeds afhankelijk is van alle omstandigheden van het geval, hebben rechters een grote vrijheid in hun oordeelsvorming. In het licht van de antwoorden van de Hoge Raad is de kans groot dat de voorzieningenrechter zijn voorlopig oordeel omzet in een definitief oordeel. Dat zou betekenen dat de gevorderde ontruiming van de woning wordt afgewezen, omdat de tekortkoming van de huurder niet ernstig genoeg is om ontbinding van de huurovereenkomst te rechtvaardigen.
