Het huishoudelijk reglement van een VvE is slechts bedoeld voor regels van orde, niet voor principiële beperkingen van de gebruiksmogelijkheid van het appartementsrecht. Een verbod op het houden van huisdieren in privégedeelten betreft een dergelijke principiële beperking van de gebruiksmogelijkheid van het appartementsrecht.
Wil de VvE een dergelijk verbod van kracht laten zijn, dan moet het verbod in het splitsingsreglement worden opgenomen. Een in het huishoudelijk reglement opgenomen huisdierenverbod is nietig. Dat volgt uit een recent arrest van het Hof ’s-Hertogenbosch.
Wat speelde er?
Twee huurders van een appartement hadden de wens om samen een hond te adopteren. De VvE liet hen weten dat geen toestemming zou worden verleend voor het houden van een hond. Het huishoudelijk reglement bepaalde namelijk dat het houden van katten en honden in het privégedeelte niet is toegestaan en dat honden en katten niet worden toegelaten tot de gemeenschappelijke ruimten.
In samenspraak met hun verhuurder hebben de huurders in de vergadering van de VvE het verzoek voorgelegd om het huisdierenverbod in het huishoudelijk reglement te schrappen c.q. te wijzigen in ‘honden toestaan, tenzij overlast’, dan wel persoonlijke ontheffing van het huisdierenverbod aan hen te verlenen. Geen van de verzoeken heeft de de benodigde 2/3e meerderheid van de stemmen behaald, waardoor de verzoeken worden afgewezen.
De huurders hebben vervolgens besloten om samen met hun verhuurder een procedure aanhangig te maken, waarin onder meer is verzocht om voor recht te verklaren dat het huisdierenverbod in het huishoudelijk reglement nietig is wegens strijd met het splitsingsreglement. In het splitsingsreglement staat namelijk niets over het houden van huisdieren. Het huishoudelijk reglement is volgens de verhuurder en diens huurders enkel bedoeld voor regels van orde en nu het verbod geen regel van orde betreft, hoort het in het splitsingsreglement thuis en niet in het huishoudelijk reglement.
Oordeel Hof
Uitgangspunt is volgens het Hof dat in het huishoudelijk reglement slechts regels van orde mogen worden opgenomen. Regels die het gebruik van het appartementsrecht door een eigenaar of diens huurder beperken, horen in het splitsingsreglement thuis. Dit vloeit met name voort uit de gedachte dat het gebruiksrecht van het appartementsrecht essentieel is en dat een appartementseigenaar zeggenschap moet hebben over een wijziging die het gebruik van zijn appartementsrecht aantast. Nu een wijziging van het splitsingsreglement in beginsel de instemming van iedere appartementseigenaar (zgn. unanimiteit) vereist, is de zeggenschap van de appartementseigenaars over hun appartementsrecht gewaarborgd. Wendt een van de eigenaars zijn vetorecht aan, dan vindt een voorgestelde wijziging van het splitsingsreglement in beginsel geen doorgang.
Het verbod op het houden van honden en katten in de privégedeelten vormt volgens het Hof een principiële beperking van de gebruiksmogelijkheid van het appartementsrecht. Immers, iedere permanente aanwezigheid van een hond of kat in het gezin van een gebruiker van het appartementsrecht is bij een dergelijk verbod uitgesloten, zelfs indien het dier geen enkele overlast of hinder veroorzaakt of indien sprake is van een blindengeleidehond of hulphond. Dit laatste geldt ook voor bewoners die eventueel pas behoefte aan een dergelijke hond zouden krijgen nadat zij in het appartementencomplex zijn komen wonen. Met het voornoemde verbod wordt de appartementseigenaar in algemene zin en onvoorwaardelijk beperkt in een deel van zijn of haar gebruik, ongeacht de wijze waarop hij of zij aan dit gebruik vorm wenst te geven.
Het verbod betreft dus geen regel van orde, waarvoor het huishoudelijk reglement zoals gezegd bedoeld is. Bij zo’n regel van orde zou in dit geval gedacht kunnen worden aan regels omtrent het gedrag van honden of katten, bijvoorbeeld het niet veroorzaken van overlast door overdadig geluid of het bevuilen van de gemeenschappelijke ruimten. Dergelijke regels kunnen dus wel in het huishoudelijk reglement worden opgenomen.
Het Hof heeft vastgesteld dat de VvE met het opnemen van het huisdierenverbod in het huishoudelijk reglement in feite getracht heeft om de voornoemde waarborgende werking, die uitgaat van het vetorecht van iedere appartementseigenaar bij een voorgestelde wijziging van het splitsingsreglement, te omzeilen. Nu een van de appartementseigenaars (de verhuurder) juist een procedure is gestart om het huisdierenverbod tegen te gaan, staat vast dat de voor een wijziging van het splitsingsreglement benodigde unanimiteit van stemmen niet zou zijn bereikt. Het Hof heeft geoordeeld dat de handelwijze van de VvE onrechtmatig is. De conclusie van het Hof luidde dan ook dat het huisdierenverbod nietig is.
Tot slot
Principiële beperkingen van de gebruiksmogelijkheid van het appartementsrecht, zoals een huisdierenverbod, kunnen gezien het hiervoor besproken arrest slechts in het splitsingsreglement worden opgenomen. Wordt een dergelijke beperking in het huishoudelijk reglement opgenomen, dan is dit verbod nietig. Het voorgaande laat onverlet dat in het huishoudelijk reglement regels omtrent het gebruik kunnen worden opgenomen. Hierbij kan gedacht worden aan het verbod op overlast door geluid gedurende bepaalde delen van de dag of, in geval van huisdieren, het verbod op het veroorzaken van overlast door overdadig geluid of het bevuilen van de gemeenschappelijke ruimten. Heeft u advies nodig bij het opstellen of wijzigen van een splitsingsreglement of huishoudelijk reglement, dan helpen wij u graag verder.
