Rotterdam heeft op 1 juli 2021 weer een nieuwe Huisvestingsverordening gepubliceerd. Deze verordening, voluit genaamd de Verordening van de gemeenteraad van de gemeente Rotterdam houdende regels omtrent toegang tot de woningmarkt en samenstelling van de woningvoorraad (Verordening toegang woningmarkt en samenstelling woningvoorraad 2021), bevat onder andere de regels voor kamerbewoning en woningvorming.
In de verordening worden verdere beperkingen opgenomen ten aanzien van eigenaren van onroerend goed om woningen naar eigen inzicht te kunnen gebruiken en te verhuren of zoals de gemeente het noemt: er vindt een aanscherping van het woningvoorraadbeleid plaats. Naast een beperking op de vakantieverhuur, waarover meer in een volgende blog, ziet de belangrijkste wijziging op de mogelijkheden voor het verkrijgen van vergunning voor kamerbewoning. Voorheen was een vergunning van kamerbewoning pas vereist als er in een woning aan meer dan drie bewoners een kamer werd verhuurd. Nu is deze regel verscherpt zodat deze vergunning al vereist is wanneer er aan meer dan twee bewoners kamers worden verhuurd.
Verlening vergunning kamerverhuur niet meer mogelijk
De gemeente had al eerder door het aanwijzen van nul-quotum gebieden bepaalde wijken uitgesloten van de mogelijkheid om zelfstandige woningen om te zetten naar onzelfstandige woonruimte voor kamerbewoning.Op grond van deze verordening is het voor een periode tot 1 september 2022 voor heel Rotterdam niet meer mogelijk om voor nieuwe situaties een kamerverhuurvergunning verleend te krijgen. Gedurende die periode is namelijk de gehele gemeente aangewezen als nul-quotum gebied. Dat is via bijlage 5, onderdeel 2 en de horizonbepaling van artikel 5.3.2 jo. artikel 3.3.2 van de verordening.
Gedurende deze periode is het alleen mogelijk om voor situaties waarvoor de aanvrager kan aantonen dat op 21 december 2019 reeds sprake was van vier kamerbewoners, dan wel op 30 juni 2021 reeds sprake was van drie kamerbewoners een kamervergunning te verkrijgen. Hiervoor is de overgangsbepaling van artikel 5.2 in het leven geroepen.
Dynamische schaarste woningen in Rotterdam
Aanleiding voor dit aangescherpte beleid is er, aldus de raad, de dynamische schaarste aan woningen in Rotterdam. Die schaarste maakt dat er met name een tekort is aan grote woningen. De Huisvestingsverordening 2017 bevatte om diezelfde reden al aangescherpte regels ten aanzien van woningvorming en kon op flinke kritiek rekenen. Die verordening is door de Raad van State in een drietal uitspraken buiten toepassing gelaten, vanwege de omstandigheid dat de raad deze schaarste onvoldoende had onderbouwd. In de toelichting van onderhavige verordening wordt ter onderbouwing een nieuw onderzoek aangehaald ten aanzien van deze schaarste. De vraag blijft echter of de raad hiermee nu wel een voldoende onderbouwing heeft gegeven, zodat de verordening voor de rechter stand zal houden.
Daarnaast is de vraag hoe de overgangsregeling geïnterpreteerd moet worden en of deze redelijk is. Aanleiding voor deze vraag is niet alleen de onjuiste datum van inwerkingtreding, immers kan een verordening pas een dag ná publicatie in werking treden en niet op de dag van publicatie. Ten tweede is het vraag of deze regeling en de bijbehorende overgangsbepaling evenredig is gezien de zeer beperkte werking daarvan. Sowieso zal gelden dat deze wijziging van de verordening woningeigenaren heeft overvallen. De overgangsregeling moet in zo’n situatie wel deugen en daar zijn wel wat vraagtekens te zetten.
Niet duidelijk wordt of met de bestaande situaties op 21 december 2019 en 30 juni 2021 (die op grond van het overgangsrecht rechten geven), feitelijke situatie worden bedoeld of situaties waarvoor bijvoorbeeld reeds een omgevingsvergunning is verleend en/of een feitelijke verbouwing is aangevangen. Dit verschil is van groot belang. Het kan maken dat eigenaars nog net wel hun investeringen in een verbouwing van een pand tot kamerbewoning kunnen terugverdienen.
