Hebt u als grondeigenaar te maken met onteigening of eigendomsbeperking door de overheid? Wilt u als overheid tot ontwikkeling van een gebied of een infrastructureel werk komen? Of wilt u meer weten over gronduitgifte? In al deze gevallen is het belangrijk om op de hoogte te zijn van uw rechten en plichten, zodat u niet voor verrassingen komt te staan. Lees hier dan ook alles over onteigening en gronduitgifte en hoe de vastgoedadvocaten van Kneppelhout u hiermee kunnen helpen.
Onteigening is een middel van overheden (het Rijk, provincies, gemeenten, waterschappen of gemeenschappelijke regelingen) en semi-overheden als woningcorporaties om gronden te verkrijgen die nodig zijn voor bijvoorbeeld woningbouw, infrastructuur en natuurontwikkeling.
Onteigening grijpt in op de eigendomsrechten en gebruiksrechten die mensen hebben op onroerende zaken, zoals een woning of perceel. Eigendom is vergaand beschermd, maar het is geen absoluut recht. Als er een algemeen belang is en de juiste procedures worden doorlopen, kan de overheid uiteindelijk de eigendom van uw onroerende zaak krijgen. Daar gaat uiteraard een heel traject aan vooraf. Eerst moet geprobeerd worden er samen met u uit te komen. Als u niet akkoord gaat met het aanbod van de overheid, volgt er een onteigeningsprocedure en bent u, als de overheid gelijk krijgt, aan het einde van die procedure uw onroerende zaak kwijt.
De onteigeningsprocedure kent twee fasen:
Het is soms de vraag of onteigening wel nodig is en of niet volstaan kan worden met een gedoogplicht. Voorbeelden hiervan zijn te vinden in de Belemmeringenwet privaatrecht en de Waterwet. Zulke gedoogplichten zijn voor bestuursorganen veel makkelijker op te leggen, maar mogen alleen als uw belangen geen onteigening vergen.
Waar het bij onteigening gaat over de overheid die de eigendom van particulieren wil onteigenen, gaat het bij gronduitgifte precies over het tegenovergestelde. Het betreft hier grond die de overheid ter beschikking heeft en aan marktpartijen (particulieren of ontwikkelaars) wil uitgeven voor bijvoorbeeld het bouwen van woningen en bedrijfsgebouwen. De meest gebruikelijke vormen van gronduitgifte zijn verkoop en uitgifte in erfpacht. Een overheid kan allerlei voorwaarden aan de gronduitgifte verbinden. Kosten die de overheid maakt voor een ontwikkeling, bijvoorbeeld voor het maken van het bestemmingsplan, moet zij namelijk verhalen op de ontwikkelaar. Dat kan (onder meer) met een anterieure overeenkomst (6.24 Wro), waarbij alle partijen veel onderhandelingsruimte hebben.
Onteigening en gronduitgifte kennen ieder voor zich hun uitdagingen en een standaardoplossing is er zelden. Het gaat altijd om de details in een zaak. Dit maakt de expertise en ervaring van vastgoedadvocaten heel belangrijk om alles in goede banen te leiden. Enkele voorbeelden van juridische vraagstukken waar vastgoedadvocaten bij kunnen helpen:
Wat is de rol van een vastgoedadvocaat tijdens een onteigening of uitgifte?
“Bij Kneppelhout staan wij overheden bij die plannen willen verwezenlijken en bedrijven of particulieren die onteigend worden. Onteigenen is een ingrijpend middel. Wij nemen zoveel mogelijk de stress van zo’n proces weg. Het is voor velen de eerste keer dat ze met een rechter te maken krijgen. Het is vervolgens onze rol om, als de onteigening doorgaat, een zo hoog mogelijke schadevergoeding binnen te halen.”
“Het bijstaan van de overheid gaat veel meer over procesbegeleiding. In dat geval is het vooral belangrijk om reële termijnen te hebben voor de grondverwerving. De duur van zo’n onteigeningsprocedure wordt door de overheid nog wel eens onderschat. Gelukkig hebben wij veel ervaring met dit soort zaken, dus kunnen wij hierin adviseren.”
Kun je een voorbeeld uit de praktijk noemen?
“In alternatieven denken is belangrijk in mijn vak. Er zijn in sommige gevallen bij kleinere stukjes grond die nodig zijn, mogelijkheden om met gedoogplichten te werken, waardoor de vergaande en langdurige onteigeningsprocedure niet nodig is. Daar moet terughoudend mee omgegaan worden, omdat eigenaren en gebruikers vanzelfsprekend vergaande rechten hebben. Er moet bijvoorbeeld voorzien worden in een goede schadevergoeding en daar sturen we bij onze klanten altijd op.”
Wat typeert een samenwerking met Kneppelhout?
“Echt meedenken met de klant. Het is geen uitzondering dat de vraag die een klant stelt eigenlijk een andere vraag zou moeten zijn. Het is daarom altijd eerst zaak om duidelijk te krijgen wat de vraag precies is. Dat voorkomt adviezen die de kern net niet raken en de klant dus niet verder helpen. Aan ons als vastgoedadvocaten dan de taak daarbij te helpen. Op die manier kijken we meer naar het grotere geheel en kunnen we de klant zo goed mogelijk bedienen.”
Vastgoedrechtadvocaten die net zo goed vanuit de business denken als vanuit het wetboek. Dat is ons handelsmerk. Niet simpelweg de regels opsommen, maar het recht toepassen in de context van uw onderneming of organisatie. Zodat we samen (internationale) juridische problemen kunnen voorkomen én oplossen.
Onze aanpak is multidisciplinair: het team wordt afgestemd op uw vraagstuk. Ook wanneer dit specifieke kennis van aanpalende rechtsgebieden vereist, zoals verzekeringsrecht, algemeen bestuursrecht (binnen overheid en instellingen), arbeidsrecht, intellectueel eigendom of ondernemingsrecht vereist. Dat is het voordeel van een full-service kantoor: we zijn zo klein als kan en zo groot als nodig is.
Lees meer over onsWilt u meer informatie over vraagstukken rond onteigening en gronduitgifte? Neem dan contact op met Gert-Jan, partner en advocaat vastgoedrecht en omgevingsrecht bij Kneppelhout en expert in dit rechtsgebied.
“We beantwoorden niet enkel de vraag van de klant, maar kijken naar het grotere geheel. Veel vragen hebben een dieperliggend probleem of vraagstuk. Juist dat proberen we boven water te halen en daar een oplossing voor te bedenken.”
Gert-Jan de Jager
Partner, Advocaat
Mobiel +31 (0)6 146 282 01
E-mail gj@kneppelhout.nl
